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Di fronte ad una richiesta mutuo, la banca accerta se sull’immobile offerto a garanzia vi siano azioni pregiudizievoli quali pignoramenti, ipoteca, ecc. L’incaricato a svolgere queste indagini, è il notaio, il quale ultimati gli accertamenti di rito, produrrà la cosiddetta relazione notarile preliminare.

Nella relazione notarile preliminare vi troviamo i seguenti elementi.

La descrizione dell’immobile: viene descritto l’immobile e l’indirizzo dove è ubicato, il notaio inoltre provvederà a specificarne i dati catastali (questi dati verranno paragonati con la perizia immobiliare);

La proprietà dell’immobile: in questa sezione della relazione preliminare verranno specificati chi sono i proprietari dell’unità immobiliare, inoltre il notaio avrà cura di accertare l’eventuale presenza dei rischi derivati dalla limitazione del diritto di proprietà a causa di trasferimenti per donazione o successioni da testamento.

La verifica della presenza di vincoli alla vendita: questa parte della relazione è la più importante, vengono accertati ed indicati se vi sono dei vincoli alla vendita come l’esistenza del diritto di prelazione o sequestri, riservati domìni o di eventuali pignoramenti in atto ed ipoteche ancora non cancellate.

Ovviamente le banche prima di concedere un mutuo si accertano della destinazione che avrà il denaro erogato e quindi il motivo che ha indotto il cliente alla richiesta di finanziamento.

Conoscere le reali intenzioni del mutuatario da ulteriori garanzie alle banche che valutano se concedere o non concedere il mutuo. Quindi non basta che il mutuatario dimostri la sua solvibilità cioè che sarà in grado di pagare il debito contratto così come non basta nemmeno l’ipoteca sull’immobile.

Il fine con cui viene richiesto il mutuo può essere vario e la richiesta di mutui casa fa parte di una minoranza di tali possibilità.

Tuttavia alla richiesta di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili le banche rispondono positivamente. Ad essere favoriti sono le concessioni di mutuo per l’acquisto di immobili in particolare prima casa, ma le banche concedono volentieri mutui anche quando il denaro è destinato per la costruzione o ristrutturazione di immobili.

Uno dei motivi per cui richiedere un mutuo o finanziamento è per meglio gestire i debiti precedentemente contratti. La sostituzione o rinegoziazione dei debiti in corso può essere concessa dalla banca a condizione che il pagamento dello stesso sia avvenuto regolarmente.

L’offerta delle banche riguarda non solo la rinegoziazione del mutuo o sostituzione ma anche una gestione cumulativa dei debiti contratti. Vale a dire tutti i prestiti in essere vengono convogliati in un unico debito, non più tante e diverse rate da pagare ma una sola rata, è quello che viene definito come consolidamento debiti.

Uscendo dalla casistica sopra elencata la banca è meno propensa all’erogazione del finanziamento, certamente sarà avversa a concedere finanziamenti a chi intende utilizzare il denaro concesso per effettuare speculazioni finanziarie in quanto rischiose e ovviamente lo sarà ancora meno nel concedere finanziamenti a chi si è dimostrato insolvente in quanto incapace di restituire il debito contratto.

Alcune banche però cercano di catturare un target di clientela particolare concedendo mutui casa finalizzati ad ottenere denaro per l’acquisto di beni di consumo di lusso come imbarcazioni e auto prestigiose o per finanziare l’acquisizione di attività commerciali.

La dichiarazione della finalità con cui si fa richiesta mutuo è apparentemente non necessaria per importi modesti, apparentemente visto che il via libera è a discrezione dell’istituto di credito. Infatti, per concedere la cosiddetta liquidità generica l’istituto non richiede di dimostrare come verrà impiegato il denaro erogato ma si riserva il diritto di concedere il finanziamento a soggetti che reputa affidabili.

Oltre ai mutui a tassi fisso ed a tasso variabile, troviamo la soluzione dei mutui a tasso rinegoziabile conosciuti anche come mutuo con opzione. La caratteristica base di questa tipologia di mutui è la possibilità che il mutuatario, durante la vita del mutuo e nelle condizioni previste dal contratto, può passare dal tasso fisso al variabile e viceversa e rinegoziare pertanto il mutuo.

Anche per i mutui a tasso rinegoziabile, è presente in talune proposte, il tasso d’ingresso.
Dopo un periodo dove la rata del mutuo è calcolata in base al tasso d’ingresso, al mutuatario spetta la scelta del tipo di tasso (fisso o variabile) per il calcolo delle successive rate, fino ad un determinato periodo previsto da contratto; dopo tale periodo al mutuatario si ripresenta l’opportunità di scegliere di nuovo il tipo di tasso da applicare al mutuo.

Il vantaggio principale nel rinegoziare il mutuo è dato dalla possibilità al mutuatario, di poter cambiare, volendo, il tipo di tasso applicato al mutuo. Di fronte a questa evidente elasticità, si può valutare e scegliere in base alla situazione finanziaria e di mercati attuali, se passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa. Di contro, abbiamo che se si decide di rinegoziare il tipo di tasso applicato al nostro mutuo, quest’ultimo riviene calcolato in base alle condizioni del momento (attuali).

In breve, ogni volta che si avvicina la fine del periodo di opzione è possibile passare da un tipo di tasso all’altro, è come se materialmente si stipulasse un nuovo contratto di durata equivalente al periodo di efficacia dell’opzione. Quindi ogni volta il mutuo verrà regolato in base agli indici di quotazione del giorno di fine opzione. Lo spread rimarrà invariato per tutta la durata globale del mutuo mentre a cambiare sarà il tasso IRS per la soluzione del tasso variabile ed l’euribor di riferimento per il tasso variabile.

Supponiamo di avere stipulato un mutuo a tasso rinegoziabile con opzione ogni 5 anni, con inizio a tasso fisso. Al momento della stipula il valore del tasso è un 6%, al termine del quinquennio si avrà la possibilità di esercitare l’opzione confermando se continuare con il tasso fisso o no.

Se decidessimo di proseguire con il tasso fisso, verrà considerato per il calcolo complessivo l’IRS 5 anni (aggiornato) più lo spread. Cosi per ogni 5 anni.

I mutui con opzione rappresentano uno dei punti di forza delle banche durante le loro proposte di finanziamento, in questa soluzione è possibile passare dal tasso variabile al fisso senza alcuna spesa aggiuntiva. Questa facoltà potrà essere esercitata ogni tre o quattro addirittura cinque anni, a seconda delle condizioni e scadenze programmate in fase di stipula.

Questo tipo di mutuo si rivolge a chi è ancora indeciso sulla scelta del mutuo e rimanda la scelta a data successiva. Aspetto positivo è quello che se i tassi diminuiscono e si è già optati per una scelta del tasso fisso, in questa soluzione si può approfittare nella rinegoziazione del tasso ad uno fisso più basso.

Il ritardato pagamento di una rata comporta una serie di conseguenze non trascurabili ai fini del buon proseguimento del contratto di mutuo stipulato. Quando si tratta di un ritardo di una rata si viene a generare un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere all’ente finanziatore, come previsto dalle condizioni contrattuali.

Quando invece ci troviamo di fronte a casi di insolvibilità più marcati si può giungere alla risoluzione del contratto ( previsto dall’art. 40 del Testo Unico Bancario), l’ente erogante può pretendere il rimborso dell’intero capitale residuo sommato ad una quota di interessi ancora non maturati, quando il ritardo del pagamento si sia verificato per almeno 7 volte anche non consequenziali. La banca in presenza di un fideiussore, chiederà a quest’ ultimo di pagare le rate insolute più gli interessi di mora, o procede comunque al pignoramento con inevitabile vendita giudiziale del bene ipotecato quale garanzia del capitale prestato.

Tecnicamente si configura il ritardo del pagamento quando la rata è pagata tra il 30° ed il 180° giorno rispetto alla data di scadenza della stessa.

Il ritardo del pagamento delle rate del mutuo, può portare la segnalazione del mutuatario alla Centrale Rischi Finanziari Crif e registrato come cattivo pagatore.

Si consiglia, qualora si ritiene di non aver più la capacità economica di onorare il debito contratto, di contattare l’istituto di credito e trovare una soluzione al problema come magari rinegoziare il mutuo e magari prolungandolo di qualche anno al fine di avere delle rate più agevoli. Se non è possibile nemmeno rinegoziare il mutuo, prima che su di esso si attivi un’azione di pignoramento e prima che ci si ritrovi nella situazione di morosità, procedere alla vendita dello stesso immobile, per estinguere il debito contratto.

Esistono delle circostanze in cui si necessità di mantenere il proprio mutuo ipotecario volendo sostituire l’immobile fornito a garanzia (ipoteca). Casi in cui ad esempio si vuole comprare un’altra casa conservando il vecchio mutuo utilizzato per comprare la prima casa (venduta o in fase di vendita), soluzione che permetterebbe in effetti di ridurre sostanzialmente le spese legate all’accensione di un nuovo mutuo.

Oppure chi ad esempio ha contratto un mutuo costruzione dando in garanzia la casa dei genitori, una volta terminati i lavori vuole spostare l’ipoteca sul nuovo immobile e tenersi il mutuo (per via delle migliori condizioni).

Operazioni formalmente verosimili previo l’intervento da parte di un notaio, salvo consenso da parte dell’Istituto Bancario per la sostituzione d’ipoteca (garanzia). Ribadiamo il concetto che a livello giuridico è possibile, nel caso di mutuo ipotecario, costituire in accordo con la parte mutuante (banca) una nuova ipoteca su altri beni immobili. Ipoteca che si formalizzerà con grado e data dal momento della sua iscrizione, con successiva cancellazione della vecchia garanzia iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Praticamente rimane molto difficile ottenere quanto sopra descritto, primo perché le banche non vedono di buon occhio la sostituzione della garanzia, secondo perché tali operazioni non vengono considerate appetibili dal punto di vista economico, terzo perché generalmente le banche si trovano spiazzate di fronte a tali richieste perché non di consueta operatività. Soprattutto quando il mutuatario è un soggetto fallibile, la banca si troverà costretta, per forza di cose, a valutare tutti i rischi del caso poiché la nuova garanzia avrebbe effetto solo dopo il suo consolidamento successivo al sorgere del credito.

Le spese relative all’operazione di sostituzione del bene concesso in ipoteca sono riconducibili in sostanza alla cancellazione della precedente ipoteca e costituzione della nuova garanzia.