Come Chiedere il Risarcimento per Infiltrazioni d’Acqua

Prima di avviare qualsiasi richiesta di risarcimento, è necessario capire innanzitutto che tipo di infiltrazione si sta verificando e identificarne la fonte. Le infiltrazioni d’acqua possono derivare da un malfunzionamento del tetto (guaina deteriorata, coppi rotti), da una grondaia intasata, da finiture esterne non impermeabilizzate, da guasti agli impianti idraulici interni (tubo di scarico rotto, perdita nella colonna di scarico condominiale) o da errata manutenzione di balconi e terrazze. Se l’appartamento danneggiato non corrisponde al piano superiore—ad esempio in un condominio verticale—è plausibile che a provocare l’infiltrazione sia un difetto sulle coperture o sulle murature comuni, rientranti nelle competenze dell’amministratore condominiale. Al contrario, se l’acqua proviene dal bagno del vicino di sopra, la responsabilità è del singolo condomino che non ha eseguito in modo corretto la manutenzione o la riparazione del suo impianto idraulico. Individuare con chiarezza la fonte evita di inviare richieste a persone o enti non responsabili e semplifica la dimostrazione della responsabilità, base imprescindibile per ottenere un risarcimento.

Documentare puntualmente i danni e le cause

La fase più importante, e spesso trascurata, è la raccolta di prove. Appena si nota un’infiltrazione—che si manifesti sotto forma di macchie scure sul soffitto, di intonaco che si stacca, di rigonfiamenti alle pareti o di muffa crescente—è necessario intervenire tempestivamente. Scattare fotografie e girare brevi video in cui si evidenziano chiaramente la natura e l’estensione del danno permette di conservare un’evidenza oggettiva. Se possibile, appuntare la data e l’ora di ogni comparsa d’acqua, annotando l’eventualità che il fenomeno si ripeta dopo piogge prolungate o dopo l’uso dell’impianto di scarico interno. È utile raccogliere campioni di intonaco staccato o, se l’infiltrazione copre una zona più ampia, fissare con un nastro adesivo una piccola etichetta con data e ora a un angolo visibile della macchia, in modo da evitare che chiunque possa spostare o alterare l’elemento danneggiato prima della perizia. Se si sospetta che la causa sia da ricercare in una perdita nel tubo del vicino di sopra, chiedere di girare un breve video laddove l’acqua fuoriesce—magari riprendendo la parete bagnata subito dopo che il vicino ha usato la doccia—fungerà da prova indiretta dell’origine del danno. Conservare anche la corrispondenza preventiva con l’amministratore condominiale e con il vicino, perché dimostrare la tempestività nel segnalare l’emergenza è imprescindibile per evitare di essere accusati di ritardo nell’intervento e di complicità nella dilatazione del danno.

Segnalare immediatamente il problema al condòmino o all’amministratore

Non appena si hanno elementi per sospettare l’origine dell’infiltrazione, è consigliabile avviare un tentativo di risoluzione bonaria. Se il danno proviene da un appartamento privato (ad esempio da un secondo piano che scarica nel soffitto del primo), si informa il vicino verbalmente o tramite un semplice messaggio (email, WhatsApp) corredato da immagini del danno. È importante chiedere gentilmente di verificare l’impianto idraulico (rubinetteria, tubo di scarico) e di procedere a un’eventuale riparazione, evidenziando che, in caso di mancata risposta, si renderà necessario informare l’amministratore condominiale. Se invece l’infiltrazione origina da parti comuni—tetto, balcone, grondaia o tubo di scolo condominiale—la segnalazione va indirizzata all’amministratore del condominio, preferibilmente per iscritto. Il testo della comunicazione deve essere chiaro e conciso: indicare l’ubicazione esatta (civico, scala, interno, piano), descrivere i sintomi riscontrati e allegare fotografie e video. Se l’amministratore è già stato informato oralmente, è buona prassi ribadire per iscritto quanto detto, in modo da creare una traccia documentale dell’avvenuta segnalazione. Questo passaggio accelera l’intervento di verifica e manutenzione e costituisce la base per richiedere un’eventuale riparazione o risarcimento delle parti danneggiate.

Richiedere un sopralluogo tecnico e una perizia di stima

Dopo aver notificato il problema, è opportuno ottenere una valutazione tecnica che certifichi la causa dell’infiltrazione e misuri l’entità dei danni. Se il condominio possiede già un tecnico di fiducia, l’amministratore può incaricare l’ingegnere o il geometra condominiale di effettuare il sopralluogo. In caso contrario, il singolo condomino danneggiato può prendere iniziativa incaricando un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere, architetto, geometra) di eseguire la perizia. Durante il sopralluogo, il tecnico redige un verbale in cui identifica la causa (tubazione rotta, mal posa della guaina, etc.), ne quantifica l’origine e la direzione del flusso d’acqua e elenca i materiali danneggiati (intonaco, pavimento, arredi). Al termine, il professionista redige un elaborato peritale in cui viene stimato il costo complessivo dei lavori di ripristino per riparare l’infiltrazione e ripristinare la superficie danneggiata. Questo documento, che riporta data, firma e timbro del perito, rappresenta il principale elemento probatorio a supporto della richiesta di risarcimento, perché indica in modo puntuale importi e responsabilità.

Invio della lettera di richiesta di risarcimento

Con la perizia in mano, si redige una lettera formale di richiesta di risarcimento indirizzata al responsabile della causa: se il vicino non interviene dopo la segnalazione, la lettera va inviata a lui; se l’infiltrazione dipende dalle parti comuni, la lettera è indirizzata all’amministratore del condominio (che agirà a sua volta contro il fondo spese o contro l’impresa incaricata). La missiva deve includere:

  1. Intestazione completa: nome e cognome del richiedente, indirizzo completo dell’appartamento danneggiato, codice fiscale e, se disponibile, partita IVA. Se l’inquilino non è proprietario, allegare procura o delega firmata dal proprietario.
  2. Descrizione sintetica del problema: indicare data e ora della prima comparsa dell’infiltrazione, le aree colpite e la presunta causa individuata dal sopralluogo tecnico.
  3. Riferimento normativo: richiamare l’articolo 1123 del Codice Civile (“Il condominio è responsabile per l’uso e la manutenzione delle parti comuni”) o l’articolo 2051 in combinato con l’articolo 2050 per responsabilità da cose in custodia, se la causa è da ricondurre a rottura di tubazioni o cedimenti di elementi condominiali.
  4. Richiesta puntuale dell’importo: specificare la cifra da risarcire, suddividendola in due voci: costi di riparazione tecnica dell’infiltrazione e costo di ripristino estetico (intonaco, pavimento, pittura). Qualora si chieda un pagamento a saldo, indicare un termine entro cui corrispondere la somma (ad esempio, “si prega di provvedere al pagamento di 2.500 euro, a titolo di risarcimento, entro 30 giorni dal ricevimento della presente”).
  5. Allegati: elenco dei documenti in copia che si inviano insieme alla lettera—perizia tecnica, fotografie, video, corrispondenza precedente con il vicino o con l’amministratore e preventivi di riparazione redatti da ditte specializzate.
  6. Avvertenze legali: indicare che, in mancanza di un riscontro entro i termini stabiliti, si ricorrerà all’azione giudiziaria, con aggravio delle spese legali a carico del destinatario.

La trasmissione deve avvenire a mezzo raccomandata A/R, o mediante PEC (se il destinatario ne è dotato), in modo da ottenere prova certa della consegna. Questa forma di notifica certifica il ricevimento e innesca i termini di legge per la risposta o per l’obiezione.

Gestire la controparte ed eventuali obiezioni

Se il vicino o l’amministratore non risponde nei termini, il prossimo passo è inviare un sollecito con lo stesso metodo—raccomandata A/R o PEC—specificando che trattasi di secondo invio e ribadendo le somme richieste. Talvolta, la controparte solleva obiezioni: ad esempio, afferma che l’infiltrazione non sia stata verificata, che il danno sia preesistente, o che il preventivo per i lavori sia troppo alto. In questi casi, è opportuno raccogliere ulteriori pareri tecnici o preventivi da ditte alternative, in modo da contraddire eventuali perizie contrapposte. Se il vicino sostiene che l’infiltrazione non dipende da lui, è possibile incaricare un tecnico di parte per una controperizia e presentare il referto in modo supplementare. Se si hanno testimoni—altri condomini che hanno assistito all’infiltrazione dalla zona superiore—conviene raccogliere dichiarazioni scritte, datate e firmate, per rafforzare la posizione. In ogni caso, si ricorda che, al di là di discussioni bonarie, la via giudiziaria resta sempre aperta, purché si sia provato il nesso di causalità e si disponga di documentazione probatoria solida.

Valutare la mediazione o l’arbitrato

Prima di adire le vie legali ordinare, è spesso consigliabile tentare una mediazione, obbligatoria in molti casi di controversia condominiale. La mediazione può essere svolta davanti a un organismo accreditato, coinvolgendo sia il soggetto responsabile (con la presenza dell’amministratore, se si tratta di parti comuni), sia il danneggiato. Un terzo imparziale—il mediatore—cerca di far convergere le parti su un accordo che preveda, per esempio, un pagamento dilazionato, l’esecuzione immediata dei lavori a cura del condominio e successive scalate dalla quota mensile di spesa condominiale, oppure una ripartizione delle spese in percentuale. La mediazione, se ben gestita, può concludersi in un paio di mesi e costa meno di una causa civile, evitando che la pratica arrivi in tribunale. Se la mediazione non va a buon fine o una delle parti rifiuta di partecipare, si può comunque rivolgersi all’arbitro giudiziario o al giudice di pace, in base all’entità del danno. Nel caso di valore inferiore a 5.000 euro, il giudice di pace è il foro competente, con un procedimento più snelle rispetto al tribunale ordinario.

Azione giudiziaria ordinaria: procedure e termini

Se la mediazione fallisce o non viene accettata, si passa all’azione legale. È importante agire entro due anni dalla data in cui si è avuta la certezza del danno (articolo 2946 Codice Civile), altrimenti il diritto al risarcimento si prescrive. L’azione inizia con il deposito di un ricorso in cancelleria—sia al tribunale ordinario (per danni superiori a 5.000 euro) sia al giudice di pace (per danni inferiori). Nell’atto di citazione per infiltrazioni si riportano i fatti, si allegano le prove raccolte e si chiede l’ammissione della prova testimoniale (se esistono testimoni), oltre alla consulenza tecnica preventiva o nell’istruttoria (CTP/CTU) per confermare la causa e quantificare definitivamente i danni. Il ricorrente deve farsi assistere da un avvocato, salvo eccezioni in cui è previsto il gratuito patrocinio per redditi limitati. Nel giudizio, la controparte può depositare memorie difensive in cui contesta la causalità o la somma richiesta. L’istruttoria può durare diversi mesi, ma in genere entro un anno si giunge alla sentenza di primo grado. Se la decisione non soddisfa, entro 30 giorni dalla notifica si può impugnare in appello.

Modalità di liquidazione del risarcimento

Se l’azione procede positivamente, il tribunale emette una sentenza con la condanna della parte responsabile al pagamento di una somma a titolo di risarcimento, comprensiva di:

  • Danno da ripristino: spesa per lavori di riparazione e manutenzione strutturale (tetto, tubature, impermeabilizzazioni).
  • Danno estetico: rifacimento dell’intonaco, di pavimenti, pitture interne, arredi danneggiati.
  • Interessi legali: calcolati dal giorno in cui è sorta la richiesta fino al saldo effettivo, secondo i tassi in vigore.
  • Spese legali e peritali: onorari dell’avvocato e del perito nominato dal tribunale o scelto come CTP.

Dopo l’esecutività della sentenza (di solito 30 giorni dopo la notifica, se non impugnata), se la controparte non ottempera spontaneamente, è possibile chiedere al cancelliere l’iscrizione dell’ordine di pagamento (precetto) e avviare azioni esecutive forzate (pignoramento di beni mobili, immobili o somme depositate su conti correnti). Spesso, tuttavia, la condanna fa sì che la parte responsabile paghi volontariamente, evitando procedure esecutive complesse e costose.

Prevenzione e buone pratiche future

Anche dopo aver ottenuto il risarcimento, resta importante verificare periodicamente lo stato delle parti comuni e delle tubazioni interne all’appartamento. Il condomino danneggiato, ad esempio, può partecipare più attivamente alle assemblee condominiali richiedendo controlli programmati sul tetto e la pulizia biennale delle grondaie. Se la causa originaria era un pezzo del balcone non impermeabilizzato, una manutenzione preventiva ogni due o tre anni evita il ripetersi del danno. Se la causa era un tubo del vicino non mantenuto, si può chiedere, nel contratto condominiale, di allegare verbali di manutenzione obbligatoria a carico del proprietario di ogni piano, così da obbligarlo a intervenire regolarmente. Integrare nel regolamento condominiale disposizioni specifiche, per esempio sulla periodicità di verifica delle impermeabilizzazioni e dei giunti di dilatazione, riduce notevolmente la probabilità di future infiltrazioni e contenziosi, garantendo una convivenza più serena e sicura per tutti i condomini.

Analisi Tecnica – Media Mobile Smoothed

Risulta essere difficile tradurre correttamente il termine smoothed riguardo alle medie mobili; in alcuni casi è stato usato il termine “adattivo”, ma non rende l’idea. Una media mobile smoothed in realtà è un misto tra una media semplice e una esponenziale (molto più simile ad una esponenziale), ma è applicata su un periodo di durata maggiore. Al peso dei prezzi più recenti viene dato lo stesso valore dei prezzi storici, ma il calcolo, a differenza degli altri 2 tipi di media, non è basato su un numero di periodi fisso, anche se lo standard è 9.

La smoothed MA va a sottrarre la media del giorno precedente con quella del giorno attuale nella seguente formula:

SMMA(i) = (SUM1-SMMA1+CLOSE(i))/N

Dove

SUM1— è il totale dei prezzi dei periodi presi in esame.

SMMA1— è la media smoothed della prima candela del periodo.

SMMA(i)— è la media smoothed della candela attuale.

CLOSE(i)— è il prezzo di chiusura attuale.

N— è il numero dei periodi considerati.

 

E questa è la formula dei valori base:

SUM1 = SUM(CLOSE, N)

SMMA1 = SUM1/N

 

Il calcolo di SUM1 è identico a quello di una SMA, allora dove si differenziano le due medie? La smoothed è diversa perchè include nel calcolo anche i periodi più lontani, andando così a smussare l’effetto di rumors di mercato e improvvise
ondate, rendendo meglio l’idea di prezzo medio nel medio/lungo periodo. Può essere anche usata nell’ottica intraday per valutare posizioni long con prezzo superiore alla SMMA e short se inferiore. Ovviamente una SMA e una EMA hanno
performance superiori in fase di trend, perchè reagiscono più rapidamente ai cambiamenti di prezzo.

Strategie di Trading – Pivot Point

Molti trading systems si basano sui movimenti ciclici del prezzo, che, come sappiamo dall’analisi tecnica, sono spesso elementari e si verificano con frequenza. I ritracciamenti sono il fulcro del famoso strumento Fibonacci (i ritracciamenti di Fibonacci) e sono usati correntemente come idea di partenza per molti sistemi di trading. Facciamo allora entrare in gioco i punti pivot (PP) e vediamo se è possibile fare trading su di essi.

Facendo del backtest si potrà osservare che, specie per le valute più volatili, il prezzo ritraccia molto spesso tra una candela e la successiva: ovvero se alla candela “n” positiva il prezzo è “x”, alla successiva candela le probabilità che il prezzo sia “x”-”y” sono piuttosto alte, e viceversa per la prima candela negativa. Si può anche fare un’affermazione più ardua, stavolta sostenuta da un grafico, secondo la quale molto spesso il prezzo, ritracciando, tocca 1/3 della dimensione della
candela precedente.

L’affermazione è particolarmente vera con time frames elevati, da 4 ore in su. Questo significa che il pivot point di una candela, verrà toccato molto probabilmente dalla candela successiva: siamo arrivati quindi al succo del sistema di trading in esame.

Il puntino rosso che nella maggior parte dei casi si trova al centro delle candele è il punto pivot della candela precedente: in ben 15 casi su 23 il prezzo ha toccato il punto pivot della candela precedente! Solo in 8 casi su 23
non lo ha fatto..

Così il trading system sarà semplicissimo: basterà aprire una posizione del senso inverso della candela attuale, non appena la candela si chiude, per avere un sistema ad alto coefficiente di riuscita. Di certo non avremo operazioni con grandi take-profit, ma almeno un sistema piuttosto solido di trading, magari da abbinare ad un sistema per sfruttare movimenti più ampi. Il calcolo dei pivot points è semplicissimo e ci sono anche molti strumenti automatici nel web che lo fanno per noi.

La formula è : (prezzo massimo + prezzo minimo + prezzo di chiusura) :3. Chiaramente questo uso dei punti pivot è puramente operativo e non ha niente a che vedere con l’uso standard per valutare supporti e resistenze. Sicuramente un metodo da testare e tenere nel cassetto.

Drawdown – Definizione e Significato

Concetto di base del trading, viene dato molto spesso per scontato, ma è invece essenziale dare una spiegazione esaustiva del suo significato: stiamo chiamando in causa il drawdown. Molto spesso ci gettiamo nell’analisi tecnica senza avere i rudimenti del trading, per questo motivo sarà bene assimilare il concetto di drawdown.

La sua definizione tecnica di base è : intensità della riduzione di valore di un capitale in termini percentuali o assoluti. Ne va da sé che il drawdown può essere rappresentato sia in percentuale che come valore assoluto (cioè in quantità di valuta sonante). In pratica quando si dice che il drawdown di un’operazione è stato del 10% per es., significa che il capitale, in seguito a quell’operazione, ha subito un’oscillazione negativa del 10% e non una perdita.

Attenzione a non confondere le 2 cose. Quando infatti eseguiamo una trade, essa potrà essere chiusa in positivo o in negativo. Dopo che l’abbiamo eseguita il nostro capitale inizia a fluttuare prima che noi chiudiamo la trade. E’ proprio nel momento in cui fluttua che andremo a vedere il drawdown, ovvero l’ escursione negativa prodotta nel nostro capitale.

In gergo tecnico il drawdown è riferito ad un equity line, ovvero ad una linea che rappresenta le fluttuazioni del capitale a disposizione. Il drawdown in questo caso sarà rappresentato dal livello minimo toccato dalla linea in questione. Diverso è il
concetto di perdita in senso stretto, che viene applicato alla chiusura della trade. Quando abbiamo a che fare con una riduzione del capitale al termine della trade, significa che il nostro conto nel broker forex è diminuito: è qui che
abbiamo una vera e propria perdita.

Attenzione alla gestione delle perdite: per recuperare una perdita del 10% occorrerà guadagnare più del 10%!

Ecco un esempio pratico:

capitale iniziale = 100

perdita con trade n°1 = 10% (10)

capitale a disposizione = 90

 

Nuovo capitale a disposizione = 90

vincita con trade n°2 = 10% (9!)

capitale a disposizione = 99 !

 

Ecco che non abbiamo recuperato tutto il nostro 10%…

e se la perdita fosse del 50%?

 

capitale iniziale = 100

perdita con trade n°1 = 50% (50)

capitale a disposizione = 50

vincita con trade n°2 = 50% di 50 (25)

capitale a disposizione = 75

 

Avremmo dovuto ottenere una trade vincente del 100% del nostro capitale per andare in pareggio.

Analisi Tecnica – Indicatore Deviazione Standard

Nell’impostazione di base all’apertura delle charts su Metatrader troviamo l’indicatore StdDev: a cosa serve?

L’indicatore in questione è la deviazione standard (standard deviation), ed è un indice che misura la volatilità di prezzo, come differenza tra i prezzi medi. Ne deriva che l’indicatore salirà verso l’alto quando è maggiore la differenza tra il prezzo di chiusura attuale e il prezzo di chiusura medio, salirà verso il baso nel caso contrario.

Può essere considerato un valido supporto per determinare le fasi di euforia o stabilità del mercato: in presenza delle prime avremo picchi alti, in fasi stabili i valori della deviazione standard saranno bassi. Visto l’alto numero di informazioni che spesso giungono da altri indicatori, o da strumenti come le Bande di Bollinger, la deviazione standard può essere utile per avere un quadro generico della situazione senza altri intralci.

Il trader andrà poi a scegliere il suo momento preferito di volatilità a seconda della sua strategia di trading.
Ovviamente possiamo configurare l’indicatore con altri metodi, per esempio applicandolo ai prezzi di apertura, ai prezzi medi, o utilizzando deviazioni semplici, pesate, esponenziali, o infine cambiarne il numero di periodi, nello stile delle medie mobili.

https://www.youtube.com/watch?v=-FfriuTztW4