Redigere correttamente la costituzione di una servitù di passo carrabile richiede attenzione sia agli aspetti tecnici sia a quelli formali: non basta indicare che un’area può essere attraversata dai veicoli, occorre definire con precisione le parti coinvolte, l’ubicazione esatta della servitù, le modalità e gli orari di utilizzo, i limiti di ingombro e gli eventuali oneri a carico del dominante o del servente. Questa guida accompagna il lettore attraverso i passaggi fondamentali per preparare un atto chiaro e opponibile, spiegando le informazioni essenziali da riportare, le formule contrattuali più usate e le verifiche catastali e notarili da non trascurare.
Particolare attenzione verrà dedicata alla descrizione grafica e planimetrica dell’area, alla disciplina dell’accesso e della manutenzione, nonché alle modalità di trascrizione e pubblicità immobiliare necessarie per rendere effettiva la servitù verso terzi. La chiarezza terminologica e la coerenza tra testo e documentazione allegata sono elementi chiave per evitare contenziosi futuri e garantire la funzionalità dell’agevolazione.
Quanto segue fornisce indicazioni di carattere generale e modelli linguistici di riferimento; per la redazione definitiva e per l’assistenza nella trascrizione o nella risoluzione di situazioni particolari è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato.
Come scrivere un costituzione servitù passo carrabile
Per redigere in modo solido e chiaro una costituzione di servitù di passo carrabile devi innanzitutto curare con precisione l’individuazione delle parti e degli immobili coinvolti: indicare il nome completo dei titolari, la loro capacità, i riferimenti catastali aggiornati, e una descrizione topografica e planimetrica dell’area interessata. Una servitù reale vincola i fondi e non soltanto le persone, quindi la descrizione dell’immobile dominante (che beneficia del passo) e dell’immobile servente (soggetto al vincolo) deve essere dettagliata e, preferibilmente, accompagnata da una planimetria firmata da un tecnico abilitato che riporti quote, orientamento, confini e l’itinerario esatto del passaggio carrabile. Quando possibile conviene inserire nel corpo dell’atto un richiamo puntuale alla planimetria allegata, specificando che essa costituisce parte integrante e sostanziale dell’atto.
La disciplina della servitù va formulata con termini netti: definire l’oggetto del diritto (passaggio di veicoli e quant’altro necessario per l’esercizio del passo), precisare se si tratta di diritto di transito in ingresso e/o uscita, se il passaggio è ammesso in senso unico o bidirezionale, l’ampiezza minima del varco, il tracciato consentito e le modalità di accesso e di manovra. Occorre altresì chiarire se la servitù è esclusiva (cioè il proprietario servente è tenuto ad astenersi dall’impedire l’uso e non può esercitare attività incompatibili) o non esclusiva, e se il diritto comprende la possibilità di eseguire opere necessarie per rendere praticabile il passo (rampe, scavi, pavimentazioni, parapetti, chiusure, pozzetti di drenaggio). Se sono ammessi interventi di modifica o miglioramento, vanno definite le modalità di autorizzazione, i limiti tecnici e le quote di spesa a carico delle parti.
È fondamentale regolamentare gli obblighi di manutenzione: stabilire chi si assume la responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area servente interessata dalla servitù, come vengono ripartite le spese, con quale periodicità e con che criteri si liquidano eventuali riparti di costo. Prevedere l’obbligo di mantenere il passo libero da impedimenti (depositi, piante, veicoli parcheggiati) e proporre misure di coordinamento pratico per interventi che richiedano l’occupazione temporanea del suolo. Se il passaggio attraversa manufatti come cancelli o porte, disciplinare apertura e chiusura, chi fornisce e mantiene gli impianti e chi detiene le chiavi o i codici di accesso.
Non trascurare le limitazioni d’uso: indicare il tipo massimo di veicolo ammesso per peso e altezza, eventuali divieti di deposito o di stazionamento prolungato, fasce orarie in cui il transito è consentito o sospeso, e norme sul comportamento durante il passaggio per evitare danni. Prevedere disposizioni sull’uso da parte dei terzi (proprietari, affittuari, ospiti) e se il diritto può essere esercitato da chiunque sia legittimato dal titolare dell’immmobile dominante oppure solo da persone specificate. Inserire clausole di assicurazione e manleva, obbligando il titolare del diritto o il proprietario servente a mantenere polizze che coprano danni a terzi e cose, e regolando responsabilità e rimborso in caso di danni derivanti dall’uso del passo.
Sistemare con attenzione gli aspetti economici: stabilire se la servitù è costituita a titolo gratuito o a titolo oneroso, definire eventuali corrispettivi (una somma una tantum, canone periodico, contributi per opere), le modalità e i termini di pagamento, gli interessi moratori e le conseguenze del mancato pagamento. Qualora si preveda un indennizzo per il proprietario servente, descrivere come viene quantificato e, se necessario, prevedere un criterio di aggiornamento (indice ISTAT o altro parametro). È utile abbinare clausole che disciplinino il subentro dei successivi titolari e la trasferibilità del diritto in caso di alienazione dell’immobile dominante o servente.
Dal punto di vista della forma e della pubblicità, è indispensabile prevedere che la servitù venga costituita mediante atto idoneo a produrre effetti reali e opponibile ai terzi: in pratica l’atto deve essere redatto secondo le forme richieste dalla legge per i diritti reali e quindi trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; allegare la planimetria e curare la sua trascrizione. È opportuno richiamare in clausola l’obbligo a cura del costituito di provvedere a ogni adempimento di trascrizione e annotazione e a farsi carico delle relative spese, con facoltà per il titolare del diritto di provvedere in via sostitutiva e con diritto di rivalsa. Prima della stipula, verificare l’esistenza di vincoli amministrativi, servitù preesistenti, ipoteche o gravami che possano interferire. Occorre inoltre controllare la normativa urbanistica e viabilistica: l’apertura di un passo carrabile su suolo pubblico o la modifica di accessi dalla pubblica via possono richiedere autorizzazioni comunali, nulla osta della polizia municipale o del gestore della strada; specificare nell’atto che la validità e l’esecuzione sono subordinate all’ottenimento dei necessari permessi, o che le spese e l’onere di acquisirli ricadono su una parte determinata.
Regolare le ipotesi di cessazione o modifica della servitù: stabilire le condizioni in cui la servitù si estingue per mutuo accordo, per sopravvenuta inutilizzabilità, per prescrizione o per trasformazione dell’uso del fondo, e prevedere procedure per la risoluzione delle controversie. Inserire clausole di rimedio rapido per il caso di violazioni: facoltà di ingiunzione, risarcimento danni, penale contrattuale determinata in modo congruo a scoraggiare violazioni, e possibilità di eseguire d’ufficio le opere necessarie a ripristinare il passo con addebito dei costi al responsabile. Se si ritiene opportuno, inserire un meccanismo di risoluzione alternativa delle controversie (mediazione, arbitrato) con indicazione del foro o delle regole applicabili, ma lasciando salva la possibilità di ricorrere al giudice per misure cautelari urgenti.
Dal punto di vista linguistico e tecnico, usare formule chiare, evitare ambiguità terminologiche e definire espressamente i termini ricorrenti nell’atto: per esempio stabilire che per “passo carrabile” si intende il transito veicolare con tutte le attività accessorie necessarie; definire cosa si intende per “manutenzione ordinaria” e “straordinaria”; prevedere che i riferimenti catastali e planimetrici prevalgano su descrizioni verbali in caso di discordanza. Allegare documenti tecnici (planimetria quotata, relazione tecnica del geometra o ingegnere) che descrivano lo stato di fatto e le opere previste, e inserire una dichiarazione delle parti che attestino la rispondenza dello stato di fatto a quanto riportato in allegato al momento della stipula.
Un esempio esemplificativo di formula contrattuale, da adattare e verificare con un professionista, potrebbe articolarsi in un’unica clausola che individua le parti, descrive con precisione il percorso e le dimensioni del passo carrabile come da planimetria allegata, conferisce il diritto di transito di veicoli e di svolgere le opere necessarie alla sua percorribilità, stabilisce gli obblighi di manutenzione a carico del titolare del diritto, fissa le modalità di contribuzione alle spese e le garanzie assicurative, prevede l’obbligo di trascrizione e la condizione dell’ottenimento delle autorizzazioni pubbliche, e disciplina le cause di estinzione e i rimedi in caso di inadempimento. Tale clausola dovrebbe essere completata da allegati tecnico-giuridici e da una dichiarazione di accettazione delle parti con sottoscrizione in forma idonea.
Infine, prima di formalizzare l’atto è consigliabile coinvolgere un notaio e un tecnico che possano verificare la correttezza delle descrizioni, predisporre gli atti di trascrizione e assicurare la conformità alle norme di diritto reale e urbanistiche locali; eventuali dubbi interpretativi dovrebbero essere risolti in sede di redazione per evitare contenziosi futuri. Questa cura preventiva nella definizione dei confini, delle modalità d’uso, delle responsabilità e della pubblicità dell’atto è ciò che trasforma un semplice accordo in una servitù efficace, duratura e opponibile.
Fac simile costituzione servitù passo carrabile
ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSO CARRABILE
L’anno ______________, il giorno ______________ del mese di ______________, avanti a me Notaio/Redattore ______________, residente a ______________, Via ______________, sono comparsi:
1) Il/La Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, Via ______________, di seguito denominato/a “Dominante”;
2) Il/La Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, Via ______________, di seguito denominato/a “Servente”.
Premesso che
a) Il Dominante è proprietario dell’immobile sito in Comune di ______________ (Provincia ______________), identificato al Catasto Terreni/Fabbricati con: foglio ______________, particella ______________, sub ______________, categoria ______________, superficie catastale ______________ mq, di seguito “Immobile Dominante”;
b) Il Servente è proprietario dell’immobile sito in Comune di ______________ (Provincia ______________), identificato al Catasto Terreni/Fabbricati con: foglio ______________, particella ______________, sub ______________, categoria ______________, superficie catastale ______________ mq, di seguito “Immobile Servente”;
c) Le parti intendono costituire a favore dell’Immobile Dominante a carico dell’Immobile Servente una servitù di passo carrabile alle condizioni che seguono;
Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue.
Art. 1 – Oggetto della servitù
Il Sig./La Sig.ra Servente costituisce a favore del Sig./Sig.ra Dominante una servitù permanente di passo carrabile per il transito di veicoli e per ogni opera accessoria necessaria al suo uso, consistente nella fascia di terreno ubicata su porzione dell’Immobile Servente descritta come segue: ubicazione ______________, confini con ______________, estensione ______________ mq, larghezza media ______________ m, lunghezza ______________ m (di seguito “Area della Servitù”).
Art. 2 – Finalità e modalità d’uso
La servitù è costituita per l’accesso carrabile al garage/area di sosta/ingresso dell’Immobile Dominante sito in ______________, e comprende il diritto per il Dominante, i suoi aventi causa e mezzi autorizzati di:
a) transitare con veicoli di tipo ______________, con massa massima consentita ______________ kg;
b) costituire, mantenere e ripristinare eventuale scivolo d’accesso (rampe, scarpate, raccordi) e soglie stradali necessari per l’accesso, previa eventuale preventiva autorizzazione comunale ove richiesta;
c) posare, asportare, riparare o sostituire pavimentazione, tombini e opere di regimazione delle acque nell’Area della Servitù.
Art. 3 – Divieti
È fatto divieto al Dominante di:
a) eseguire opere che alterino strutturalmente la destinazione dell’Immobile Servente salvo consenso scritto del Servente;
b) occupare l’Area della Servitù in modo permanente con elementi fissi che impediscano il transito, salvo diversa pattuizione scritta;
c) compiere attività che comportino immissioni sonore o scarichi non conformi alla normativa vigente.
Art. 4 – Manutenzione e spese
La manutenzione ordinaria dell’Area della Servitù (pulizia, piccola riparazione della pavimentazione, rimozione neve/ghiaccio) è a carico del Dominante. Le opere di manutenzione straordinaria e le riparazioni strutturali sono a carico di ______________. Le spese di allacci, concessioni, autorizzazioni comunali e oneri amministrativi conseguenti alla costituzione della servitù sono a carico di ______________.
Art. 5 – Indennità e corrispettivo
Per la costituzione della presente servitù il Dominante versa al Servente, a titolo di corrispettivo, la somma di Euro ______________ (________________). Modalità di pagamento: ______________. In mancanza di corrispettivo le parti dichiarano che la servitù è costituita a titolo ______________ (gratuito/onorario).
Art. 6 – Accessi e segnaletica
Il Dominante potrà installare segnaletica o elementi indicativi sull’Area della Servitù previa comunicazione al Servente. L’eventuale rimozione o modificazione della segnaletica è a cura del Dominante, salvo diverso accordo scritto.
Art. 7 – Responsabilità e assicurazione
Il Dominante assume ogni responsabilità per danni derivanti dall’esercizio della servitù ai terzi e al Servente, salvo il caso di dolo o colpa grave del Servente. Il Dominante si impegna a mantenere in vigore, fino a che esisterà la servitù, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con copertura minima di Euro ______________ per sinistro. Copia della polizza sarà consegnata al Servente entro ______________ giorni dalla sottoscrizione del presente atto.
Art. 8 – Durata e cessione
La presente servitù è costituita a tempo ______________ (determinato/indeterminato/perpetuo). Il diritto si trasmette ai successivi proprietari degli immobili dominanti e serventi e segue le cose, salvo diverso patto scritto. Ogni trasferimento dell’Immobile Dominante o Servente comporterà l’obbligo del cedente di darne comunicazione all’altro entro ______________ giorni.
Art. 9 – Aggiornamenti catastali e pubblicità
Le parti si obbligano a provvedere alla trascrizione e registrazione del presente atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente e all’annotazione nei registri catastali per rendere la servitù opponibile ai terzi. Spese e imposte relative alla trascrizione e registrazione sono a carico di ______________.
Art. 10 – Rimozione di ostacoli e interventi pubblici
Qualora attività di pubblica utilità o opere comunali comportino l’abolizione o l’alterazione dell’accesso, le parti si impegnano a cooperare per individuare soluzioni alternative equivalenti. Eventuali costi straordinari per adeguamenti saranno a carico di ______________ salvo diversa determinazione giudiziale.
Art. 11 – Modifiche e risoluzione
Qualunque modifica al presente atto dovrà essere redatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti. La servitù potrà essere estinta per rinuncia espressa del Dominante, per usucapione contraria o per altra causa prevista dalla legge.
Art. 12 – Rinvio normativo e foro competente
Per quanto non espressamente previsto si applicano le disposizioni del Codice Civile in materia di servitù prediali e le norme amministrative e urbanistiche vigenti. Per le controversie relative all’interpretazione e esecuzione del presente atto è competente il Foro di ______________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Data ______________
Firma del Dominante: ____________________________ ______________
Firma del Servente: ____________________________ ______________
Eventuali testimoni:
1) Nome ______________, codice fiscale ______________, firma ____________________________
2) Nome ______________, codice fiscale ______________, firma ____________________________
Di fronte a me/Notaio:
Nome e cognome ______________
Studio in ______________, Via ______________
Numero repertorio ______________
Iscrizione/Trascrizione Conservatoria: protocollo ______________ in data ______________. Registro catastale aggiornato in data ______________.