La realizzazione di una servitù di passaggio per tubazioni d’acqua richiede cura tecnica e precisione giuridica: si tratta di un vincolo che incide sul diritto di proprietà e che deve essere formulato in modo chiaro per evitare futuri contenziosi. Questa breve introduzione orienta il lettore sui punti essenziali che la guida affronterà: individuazione delle parti coinvolte, descrizione puntuale dell’area interessata e del tracciato delle tubazioni, definizione dei diritti e degli obblighi reciproci (accesso, manutenzione, ripristino), determinazione dei compensi e della durata, nonché adempimenti formali come la forma scritta, la trascrizione/annotazione nei registri immobiliari e la verifica di vincoli amministrativi o ambientali. Verranno inoltre evidenziati i profili tecnici da concordare con tecnici specializzati (planimetrie, profondità, modalità di posa) e le clausole di responsabilità e indemnità per danni. L’obiettivo è fornire uno schema pratico e adattabile che faciliti la redazione di un atto solido e tutelante; resta comunque fondamentale il confronto con un notaio o un avvocato specializzato per adeguare il contenuto alla normativa locale e alle specificità del caso.
Come scrivere un costituzione servitù di passaggio tubazioni acqua
Per redigere in modo corretto e solido una costituzione di servitù di passaggio per tubazioni d’acqua è innanzitutto necessario procedere con una precisione lessicale e tecnica che impedisca ambiguità interpretative: ogni soggetto, ogni fondo, ogni elemento impiantistico e ogni diritto devono essere definiti con chiarezza e richiamati a documenti allegati. La premessa del atto dovrebbe quindi identificare le parti con nome, codice fiscale o partita IVA, domicilio eletto e titolo di rappresentanza, nonché i fondi interessati indicandone i dati catastali completi (foglio, particella, subalterno) e l’indirizzo. È utile precisare sin dall’inizio se il titolare della servitù sarà il proprietario di un fondo privato, un condominio, un soggetto gestore del servizio idrico o un ente pubblico, e se la servitù è costituita a favore di un fondo determinato (servitù prediale) o a favore del titolare di un diritto personale.
Segue la parte descrittiva dell’oggetto: la servitù deve essere qualificata precisamente come “servitù di passaggio per installazione, esercizio, ispezione, manutenzione e riparazione di tubazioni per acqua potabile / di processo / di scarico” (specificare la tipologia del fluido). A corredo della descrizione verbale è indispensabile inserire come allegato planimetrie in scala, estratti catastali e, se possibile, estratti del progetto esecutivo con quote planimetriche e altimetriche, coordinate georeferite o confini misurati, delineando esattamente l’area gravata (larghezza della fascia di servitù, profondità della posa e sviluppo lineare). Nel testo dell’atto si richiami ciascun allegato con numerazione e data in modo che debba essere interpretato come parte integrante e vincolante. Nel descrivere l’area servita, usare frasi del tipo: “il fondo identificato al catasto al foglio … particella … subalterno …, in prosieguo denominato ‘fondo servente’, concede a favore del fondo identificato …, in prosieguo denominato ‘fondo dominante’, la servitù di passaggio per le condotte d’acqua come meglio rappresentato nella planimetria allegata (Allegato A)”.
La regolamentazione delle facoltà deve essere dettagliata: occorre esplicitare il diritto di accedere al fondo servente per eseguire lavori di posa, ispezione, manutenzione ordinaria e straordinaria, riparazione, sostituzione e rimozione delle tubazioni; preciso è il richiamo alle modalità e ai limiti di accesso (orari, percorsi, eventuali punti di accesso predeterminati) e al diritto di occupazione temporanea in caso di interventi urgenti. Per evitare contestazioni in seguito, conviene prevedere frasi come “salvo i casi di comprovata urgenza, il titolare del diritto dovrà dare al titolare del fondo servente un preavviso scritto di … giorni prima di accedere per interventi programmabili” e “in caso di urgenza, l’accesso è consentito senza preavviso, con obbligo di comunicazione immediata e di ripristino a cura del fondo dominante”.
Le specifiche tecniche delle tubazioni (diametro, materiale, pendenza, profondità di posa, isolamento, pozzetti di ispezione, valvole di intercettazione) vanno allegate nell’allegato tecnico; nell’atto si fa riferimento a tale allegato precisandone la prevalenza interpretativa. Occorre stabilire chi detiene la proprietà delle tubazioni: a titolo esemplificativo si può scrubbare l’enunciazione “le condotte resteranno di proprietà del fondo dominante / del soggetto gestore e saranno considerate pertinenze del fondo dominante, salvo diversa pattuizione”. Se invece la tubazione è di proprietà di un gestore terzo, specifichi esplicitamente i rapporti con tale gestore e l’eventuale subentro.
La regolamentazione economica è cruciale: nell’atto vanno stabilite le spese di posa iniziale, di manutenzione ordinaria e straordinaria, le modalità di corresponsione di eventuali indennizzi per il vincolo gravante sul fondo servente, e la determinazione dell’eventuale canone annuo. L’atto dovrebbe prevedere chi è tenuto al rimborso per danni e interventi di ripristino e come vengono suddivisi i costi in caso di lavori che interessano anche altri soggetti (ad es. operatori di reti). È opportuno inserire una clausola che imponga al titolare della servitù di mantenere una copertura assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimali minimi da concordare.
Gli obblighi di ripristino e di limitazione del disagio devono essere enunciati con cura: il soggetto che esegue i lavori deve ripristinare lo stato dei luoghi e ogni eventuale pertinenza (pavimentazioni, siepi, recinzioni, alberature), con indicazione dei tempi massimi per il ripristino e con la previsione di un deposito cauzionale o garanzia a copertura di eventuali inadempienze. Si devono prevedere divieti a carico del fondo servente che possano pregiudicare l’esercizio della servitù, come la realizzazione di opere interrate o alberature con radici profonde in corrispondenza della fascia di servitù, e contemporaneamente disciplinare eventuali limitazioni al fondo dominante (ad es. obbligo a usare gli accessi designati, divieto di occupare permanentemente la superficie del fondo servente con materiali). È utile prevedere l’installazione di segnaletica o platee di delimitazione e il diritto del titolare della servitù di effettuare ispezioni programmate secondo un calendario concordato.
La durata e la natura giuridica della servitù devono essere espresse: precisare se la servitù è costituita in via perpetua o per un periodo determinato, con indicazione delle condizioni per l’estinzione (ad esempio per non uso protratto, per sopravvenuta impossibilità materiale o per rimozione delle opere) e le modalità di rimozione delle tubazioni a scadenza o a estinzione, nonché l’eventuale obbligo di ripristino e di pagamento di indennizzi. Si deve disciplinare la trasferibilità della servitù ai successivi proprietari dei fondi, chiarendo che la servitù “grava il fondo servente e segue il fondo dominante nei confronti dei successori a qualsiasi titolo”, e prevedere l’onere di annotazione e registrazione nei registri immobiliari e nelle visure catastali per renderla opponibile ai terzi.
Le garanzie legali e le autorizzazioni amministrative vanno richiamate: la costituzione della servitù non deve essere contraria a norme urbanistiche, vincoli paesaggistici, o regolamenti del servizio idrico; pertanto l’atto dovrà prevedere che la sua efficacia è subordinata al rilascio delle autorizzazioni necessarie (es. nulla osta paesaggistico, autorizzazioni degli enti gestori, permessi di scavo), e che eventuali oneri derivanti da queste procedure sono a carico di chi richiede l’istituzione della servitù salvo diverso accordo. Non bisogna dimenticare di prescrivere l’obbligo di conformarsi alle normative in materia ambientale e di sicurezza sul lavoro durante l’esecuzione delle opere e della manutenzione.
Per la gestione dei contenziosi e degli inadempimenti è consigliabile inserire clausole che regolino i rimedi: specificare che il titolare del diritto potrà ottenere l’esecuzione in forma specifica, opporsi alle azioni che impediscano l’esercizio della servitù e chiedere risarcimento danni per le violazioni; inserire una clausola sulla competenza giudiziaria, o in alternativa una clausola compromissoria per l’arbitrato, e un meccanismo per la risoluzione stragiudiziale delle controversie (mediazione obbligatoria). È opportuno prevedere procedure per la comunicazione degli interventi e per la constatazione dello stato dei luoghi prima e dopo i lavori, eventualmente affidandole a un tecnico terzo nominato dalle parti.
Dal punto di vista formale e procedurale l’atto deve essere redatto in forma scritta e trascritto nei Registri Immobiliari per la piena opponibilità ai terzi; nella prassi italiana la forma notarile è la più comune e offre certezza di pubblicità e validità contro i terzi. Indicando le modalità di trascrizione e di annotazione catastale si evita che il vincolo resti segreto. L’atto deve essere corredato da tutte le dichiarazioni necessarie per l’iscrizione fiscale (registro, imposta ipotecaria e catastale) e va verificato l’eventuale impatto sulle servitù esistenti o su gravami ipotecari tramite visure e annotazioni preventive.
Nella scelta del linguaggio contrattuale conviene preferire formule chiare e monolitiche anziché espressioni generiche: definire i termini principali in un capitolo definizioni e richiamarli nel corpo dell’atto; stabilire scadenze precise per i preavvisi e i ripristini, usare unità di misura e standard tecnici non equivoci (ad esempio “diametro 160 mm in PE100 PN16”, o “posa a profondità minima di 0,90 m dal piano di campagna”), e riferirsi a norme tecniche di riferimento per la progettazione e la posa. Inserire clausole che prevedano la revisione di aspetti tecnici in caso di adeguamenti normativi o di innovazioni tecnologiche consente di mantenere il rapporto operativo efficiente nel tempo.
Infine, come buona pratica, è consigliabile accompagnare la stesura con la predisposizione di un fascicolo tecnico contenente il progetto esecutivo, i calcoli idraulici, i piani di scavo, le relazioni ambientali, i verbali di sopralluogo concordati e il cronoprogramma dei lavori, che costituiscano allegati esecutivi dell’atto. Prima della sottoscrizione definitiva è opportuno un controllo incrociato con un notaio o un avvocato specializzato in diritto immobiliare e urbanistico per verificare la conformità alle norme vigenti e la completezza delle garanzie contrattuali e amministrative. Seguendo questi criteri si ottiene un atto che tutela adeguatamente sia il fondo dominante nella fruizione del servizio idrico sia il fondo servente nella conservazione dei propri interessi economici e immobiliari.
Fac simile costituzione servitù di passaggio tubazioni acqua
ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSAGGIO PER TUBAZIONI D’ACQUA
L’anno ______________, il giorno ______________ del mese di ______________, avanti a me/us ______________ (qualifica: Notaio/in caso di scrittura privata le parti dichiarano quanto segue), sono comparsi:
1) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, titolare del diritto di proprietà sull’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del Comune di ______________ foglio ______________ particella ______________ (di seguito “Dominante”);
2) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, titolare del diritto di proprietà sull’immobile sito in ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del Comune di ______________ foglio ______________ particella ______________ (di seguito “Servente”).
Premesso che
– il Dominante intende ottenere la costituzione di una servitù di passaggio per la posa, il passaggio e la manutenzione di tubazioni destinate al trasporto di acqua, al fine di assicurare l’approvvigionamento idrico dell’immobile Dominante;
– il Servente è proprietario del fondo gravato e acconsente alla costituzione della servitù nei termini e alle condizioni di seguito stabiliti;
Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue.
Articolo 1 – Oggetto della servitù
Il/la Sig./Sig.ra ______________, in qualità di proprietario/a dell’immobile Dominante sopra individuato, acquisisce a favore del suddetto immobile la servitù di passaggio non esclusiva per la posa, l’attraversamento, l’ispezione, la manutenzione, la riparazione, la sostituzione e, se necessario, l’ampliamento di tubazioni per il trasporto di acqua (di seguito “tubazioni”), sulla porzione di terreno del fondo Servente descritta e delimitata come da planimetria allegata e costituita parte integrante del presente atto (Allegato A), corrispondente a: Comune ______________, foglio ______________, particella ______________, zona/porzione individuata come ______________.
Articolo 2 – Modalità di esecuzione
1. Le tubazioni saranno collocate secondo il tracciato indicato sulla planimetria allegata (Allegato A), con le seguenti caratteristiche tecniche: diametro ______________ mm, materiale ______________, profondità di posa ______________ m, pendenza ______________, eventuali accessori/elementi (valvole, pozzetti, cassette) ______________.
2. Ogni intervento di scavo, posa o manutenzione dovrà essere eseguito secondo le normative tecniche vigenti e a regola d’arte, adottando adeguate misure di sicurezza e tutela ambientale.
Articolo 3 – Diritto di accesso e fasce di rispetto
1. Il Dominante ed i suoi incaricati hanno il diritto di accedere, in qualsiasi momento e con congruo preavviso salvo urgenze, al fondo Servente per le operazioni di ispezione, manutenzione e riparazione delle tubazioni.
2. Ai fini degli interventi, è riconosciuta una fascia di rispetto e di accesso di larghezza ______________ m (per lato/dal tracciato), lungo la quale il Servente si impegna a non eseguire lavori, piantumazioni, costruzioni o impianti fissi che possano ostacolare l’esercizio della servitù.
Articolo 4 – Obblighi del Servente
1. Il Servente si obbliga a non eseguire sul terreno gravato opere o impianti che possano arrecare pregiudizio all’integrità o alla funzionalità delle tubazioni e a rispettare la fascia di rispetto di cui all’art. 3.
2. Il Servente dovrà consentire l’accesso al Dominante e agli incaricati per tutte le attività previste dal presente atto.
Articolo 5 – Obblighi del Dominante
1. Le opere di posa, riparazione e manutenzione saranno effettuate a cura e spese del Dominante, salvo diverso accordo scritto.
2. Il Dominante dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi entro ______________ giorni dalla conclusione dei lavori o, in caso di urgenza, entro i termini necessari, procedendo al risarcimento dei danni eventualmente causati alle colture, alle piantagioni o alle strutture esistenti sul fondo Servente, secondo i criteri di equa liquidazione concordati o, in mancanza, stabiliti dall’autorità competente.
Articolo 6 – Responsabilità e assicurazione
1. Il Dominante sarà responsabile dei danni diretti e indiretti causati alle persone e alle cose in occasione degli interventi eseguiti in forza della presente servitù, salvo che provi che il danno è derivato da causa a lui non imputabile.
2. Il Dominante si impegna a stipulare e mantenere in vigore, per tutta la durata della servitù, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a ______________ euro per sinistro, e a fornire copia della polizza al Servente su richiesta.
Articolo 7 – Corrispettivo
1. Per la costituzione della presente servitù il Dominante corrisponderà al Servente la somma di Euro ______________ (in lettere ______________), da versarsi con le seguenti modalità: ______________.
2. Eventuali ulteriori compensi per opere o danni saranno disciplinati come concordato tra le parti e formalizzati per iscritto.
Articolo 8 – Durata e cessione
1. La servitù è costituita a tempo ______________ (perpetuo/limitato fino al ______________).
2. Il diritto di servitù è trasmissibile unitamente all’immobile Dominante e potrà essere esercitato dai suoi aventi causa. Ogni cessione del fondo Dominante comporterà il trasferimento automatico della servitù.
Articolo 9 – Manutenzione straordinaria e interventi urgenti
1. In caso di manutenzione straordinaria o interventi urgenti necessari per la sicurezza o il funzionamento dell’opera, il Dominante potrà intervenire immediatamente, dandone tempestiva informazione al Servente.
2. Le spese per interventi straordinari di carattere urgente resteranno a carico del Dominante, salvo diverso accordo.
Articolo 10 – Divieti
Sulla porzione di terreno gravata dalla servitù è fatto divieto al Servente e ai suoi aventi causa di edificare, interrare materiali che pregiudichino l’accesso o il funzionamento delle tubazioni, collocare impianti fissi o eseguire opere che riducano l’accessibilità di cui la servitù necessita, salvo espressa autorizzazione scritta del Dominante.
Articolo 11 – Trascrizione, registrazione e oneri
Le parti si obbligano a provvedere alla trascrizione del presente atto nei pubblici registri immobiliari e al suo aggiornamento, nonché ad adempiere agli oneri fiscali, alle imposte e alle spese di trascrizione e registrazione come segue: ______________.
Articolo 12 – Inadempimento e risoluzione
In caso di inadempimento di una delle parti agli obblighi essenziali del presente atto, la parte adempiente potrà richiedere l’esecuzione forzata o la risoluzione del contratto, con riserva di chiedere il risarcimento dei danni subiti.
Articolo 13 – Controversie
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto le parti eleggono come foro competente: il Tribunale di ______________, salvo diversa disposizione inderogabile.
Articolo 14 – Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti relative al presente atto dovranno essere effettuate ai seguenti indirizzi: per il Dominante ______________; per il Servente ______________.
Articolo 15 – Allegati
Fanno parte integrante del presente atto i seguenti allegati:
– Allegato A: Planimetria/estratto catastale con indicazione del tracciato e dei limiti della servitù, in data ______________;
– Allegato B: Specifiche tecniche dei materiali e dei lavori, in data ______________;
– Altri allegati: ______________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo: ______________
Data: ______________
Il Dominante
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Firma di ______________
Il Servente
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Firma di ______________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome ______________, residenza ______________, firma ______________________
2) Nome ______________, residenza ______________, firma ______________________
Ricevuta copia conforme all’originale in data ______________
Firma del/la notaio/compilante: ______________________________