Redigere correttamente la costituzione di una servitù di veduta richiede equilibrio fra chiarezza tecnica e rigore giuridico: un atto troppo vago apre a contestazioni, uno eccessivamente dettagliato può risultare inesplicabile e difficile da applicare nel tempo. In questa introduzione ti offro una panoramica sugli elementi essenziali da considerare prima di stendere il testo definitivo: identificazione precisa delle parti e dei fondi interessati, descrizione puntuale dell’oggetto della servitù (limiti delle opere o delle colture che possono compromettere la veduta), durata e modalità di esercizio, obblighi di manutenzione, eventuali indennizzi e clausole risolutive. Importa allegare planimetrie e misurazioni che rendano incontestabile l’ambito operativo e prevedere meccanismi di composizione delle controversie. Infine, ricorda che la costituzione deve rispettare le norme urbanistiche e catastali vigenti e che la trascrizione nei pubblici registri è fondamentale per l’opponibilità ai terzi: per questo motivo è sempre opportuno far esaminare il testo definitivo da un notaio o da un avvocato specializzato.
Come scrivere un costituzione servitù di veduta
Per impostare correttamente la costituzione di una servitù di veduta è necessario partire da una definizione chiara e vincolante dell’oggetto del vincolo: occorre descrivere con precisione che cosa viene permesso o vietato, indicandone i limiti dimensionali, temporali e operativi. La redazione deve identificare puntualmente i fondi interessati, nominando le parti come titolari del fondo dominante e del fondo servente e riportando i riferimenti catastali e gli estremi di proprietà così da eliminare ogni incertezza sull’estensione del diritto. È fondamentale allegare al testo planimetrie aggiornate e, se utile, photo-documentazione o rilievi topografici che evidenzino l’area e l’orientamento rispetto agli elementi interessati dalla veduta; questi documenti tecnici devono essere richiamati espressamente nell’atto ai fini interpretativi e complementari.
Il contenuto della clausola principale deve specificare la natura del diritto: se si tratta di una veduta continuativa o saltuaria, apparente o non apparente, esclusiva o non esclusiva, e deve descrivere in che modo il titolare del diritto potrà esercitarlo senza creare ambiguità. È utile precisare la tipologia di opere o aperture consentite o vietate, la distanza minima o massima dalle strutture esistenti, e ogni prescrizione edilizia o paesaggistica che limiti l’esercizio della veduta. La formulazione deve prevedere le modalità di accesso per l’esercizio e la manutenzione del diritto, stabilendo tempi, modalità di comunicazione tra le parti e limiti all’accesso al fondo servente, nonché norme sulla responsabilità per eventuali danni causati durante l’esercizio della servitù.
Devono essere disciplinati gli obblighi di manutenzione e le spese connesse: chi si assume la manutenzione delle opere che rendono possibile la veduta, come saranno ripartiti gli oneri straordinari e ordinari, e quali sono gli obblighi di ripristino a seguito di interventi o deterioramenti. È importante inserire clausole che regolino la cessione del diritto e la sua opponibilità ai successori a titolo particolare o universale, prevedendo l’iscrizione, la trascrizione o la registrazione dell’atto nei pubblici registri competenti, e stabilendo che il vincolo grava sul fondo servente e si trasferisce con esso. L’indicazione di termini per la trascrizione e l’impegno delle parti a compiere gli adempimenti necessari alla pubblicità immobiliare rende l’atto più solido e opponibile ai terzi.
Per prevenire contenziosi è opportuno prevedere meccanismi di risoluzione delle controversie e rimedi in caso di inadempimento: pattuire la possibilità di ispezioni, fissare penali proporzionate per violazioni ripetute, stabilire la facoltà di richiedere provvedimenti d’urgenza in sede giudiziaria o ricorrere a forme di risoluzione alternativa come la mediazione o l’arbitrato. La formulazione deve consentire di quantificare o calcolare il risarcimento del danno e prevedere interessi e oneri accessori in caso di ritardato adempimento. Allo stesso modo va disciplinata la durata della servitù e le condizioni di estinzione, indicando chiaramente se si intende una costituzione perpetua o temporanea e quali eventi determinano la sua cessazione o la sua trasformazione.
Sul piano formale, la lingua dell’atto dovrebbe essere precisa e priva di ambiguità, con definizioni iniziali delle principali espressioni usate nel testo; evitare termini generici e prediligere descrizioni misurabili e riferimenti documentali. È consigliabile che l’atto sia redatto in forma adatta alla trascrizione presso gli uffici competenti e che venga accompagnato da tutti gli allegati tecnici e certificazioni necessarie. Infine, pur descrivendo con cura ogni aspetto, è prudente sottoporre la bozza a un professionista del diritto immobiliare e a un tecnico abilitato per verificare la conformità urbanistica, catastale e la corretta formulazione giuridica prima dell’atto definitivo e della sua iscrizione nei registri pubblici.
Fac simile costituzione servitù di veduta
ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI VEDUTA
Addì ______________, in ______________, tra:
1) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, di seguito denominato/a “Proprietario del Fondo Dominante”, proprietario/a dell’immobile sito nel Comune di ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del suddetto Comune al foglio ____, particella ____, subalterno ____, qui di seguito “Fondo Dominante”;
e
2) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________, di seguito denominato/a “Proprietario del Fondo Servente”, proprietario/a dell’immobile sito nel Comune di ______________, identificato al Catasto Terreni/Fabbricati del suddetto Comune al foglio ____, particella ____, subalterno ____, qui di seguito “Fondo Servente”;
Premesso che
– il Fondo Dominante necessita di una servitù di veduta consente la visuale da/dagli immobili del Fondo Dominante su/su verso ______________;
– le parti intendono disciplinare i reciproci diritti ed obblighi in ordine alla costituzione della suddetta servitù;
Tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue.
Articolo 1 — Costituzione della servitù
Il/la Proprietario/a del Fondo Servente, con il presente atto, costituisce a favore del Fondo Dominante una servitù di veduta, consistente nel diritto per il Fondo Dominante di godere, dalla/e unità immobiliare/i sita/e al piano ______________ del Fondo Dominante e/o da punti determinati e descritti come segue: ______________, di una vista libera e non ostruita verso ______________, negli spazi e secondo le modalità indicate nel presente atto.
Articolo 2 — Oggetto della servitù e modalità di esercizio
1. La servitù comprende il diritto di aprire, mantenere e conservare, a cura e spese del/la Proprietario/a del Fondo Dominante, le aperture/vedute indicate e descritte come segue: ubicazione ______________; numero ______________; dimensioni massime (larghezza) ______________ m x (altezza) ______________ m; distanza dall’asse di confine ______________ m; quota da piano ______________ m.
2. La servitù comprende altresì il diritto di non vedere ostacolata la visuale per una fascia libera di altezza minima ______________ m e di larghezza/profondità ______________ m, misurata come segue: ______________.
3. Il/la Proprietario/a del Fondo Dominante potrà accedere al Fondo Servente esclusivamente previa comunicazione scritta con congruo preavviso di giorni ______________, per eseguire lavori di installazione, manutenzione, riparazione o rinnovo delle aperture e delle opere connesse alla servitù, secondo le modalità di cui all’art. 5 del presente atto.
Articolo 3 — Divieti del Fondo Servente
1. Il/la Proprietario/a del Fondo Servente si obbliga a non erigere fabbricati, sopraelevazioni, manufatti, muri, recinzioni, strutture o piantare alberature o piante aventi sviluppo verticale o orizzontale tale da ostruire, anche parzialmente, la veduta oggetto della servitù.
2. È fatto divieto al Fondo Servente di compiere qualsiasi atto che, direttamente o indirettamente, diminuisca o renda difficoltoso l’esercizio della servitù stessa.
Articolo 4 — Manutenzione e riparazioni
1. La manutenzione ordinaria e straordinaria delle aperture e delle relative strutture è a carico del/la Proprietario/a del Fondo Dominante.
2. Se per l’esecuzione dei lavori occorre l’effettuazione di opere sull’immobile servente, il/la Proprietario/a del Fondo Dominante dovrà ottenere il preventivo consenso scritto del/la Proprietario/a del Fondo Servente e provvedere al risarcimento degli eventuali danni effettivamente arrecati.
3. Le opere dovranno essere eseguite a regola d’arte, con materiali idonei e senza compromettere la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’immobile servente.
Articolo 5 — Accesso e indennità
1. Per l’accesso al Fondo Servente finalizzato all’esercizio della servitù il/la Proprietario/a del Fondo Dominante darà comunicazione scritta con almeno ______________ giorni di preavviso.
2. Eventuali danni materiali direttamente derivanti dall’esercizio dei lavori saranno risarciti dal/la Proprietario/a del Fondo Dominante previa verifica e quantificazione concordata dalle parti o, in caso di disaccordo, da perito nominato di comune accordo o, in difetto, dal Magistrato competente.
3. Le parti concordano un’indennità a titolo di corrispettivo per la costituzione della servitù pari a Euro ______________ (in lettere ______________), da corrispondersi secondo le seguenti modalità: ______________. (Se non prevista, indicare ______________).
Articolo 6 — Durata
La presente servitù è costituita: a tempo indeterminato / per la durata di anni ______________ a decorrere dal ______________ (barrare o compilare la scelta). Al termine, salvo diverso accordo scritto, la servitù continuerà di diritto se il Fondo Dominante ne continuerà l’uso nei modi e termini originari.
Articolo 7 — Trascrizione e iscrizione
Le parti convengono che il presente atto sarà trascritto e iscritto nei pubblici registri immobiliari a cura di ______________ e a spese di ______________. Le parti si obbligano a compiere ogni atto necessario per la trascrizione e l’eventuale voltura catastale.
Articolo 8 — Spese
Tutte le spese, tasse, oneri e imposte inerenti e conseguenti alla costituzione, trascrizione, registrazione e, se del caso, voltura catastale del presente atto saranno a carico di ______________.
Articolo 9 — Divieti e limiti ulteriori
Fatta salva la disciplina di cui agli articoli precedenti, le parti concordano che eventuali modifiche, riduzioni o aggravamenti della servitù dovranno essere pattuite per iscritto a pena di nullità.
Articolo 10 — Cessione e accessione
1. La servitù si intende indivisibile rispetto al Fondo Dominante e seguita l’immobile a favore dei suoi successivi proprietari, salvo diversa pattuizione scritta.
2. Il/la Proprietario/a del Fondo Servente non potrà cedere a terzi diritti incompatibili con la servitù senza il consenso scritto del/la Proprietario/a del Fondo Dominante.
Articolo 11 — Risoluzione delle controversie
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto, le parti convengono la competenza esclusiva del Foro di ______________.
Articolo 12 — Dichiarazioni finali
Le parti dichiarano di avere la piena capacità di agire e di essere proprietarie dei rispettivi fondi come sopra descritti. Le parti, dopo aver letto e compreso il contenuto del presente atto, lo approvano in ogni sua parte.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo: ______________
Data: ______________
Il/la Proprietario/a del Fondo Dominante
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________
Il/la Proprietario/a del Fondo Servente
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________
2) Nome e cognome: ______________ — Firma: ______________
Note per registrazione/ufficio (da compilare)
– Conservatoria dei Registri Immobiliari di ______________: protocollo n. ______________ del ______________
– Voltura catastale eseguita presso U.T. di ______________: pratica n. ______________ del ______________