La costituzione di una servitù di cavidotto è un atto tecnico‑giuridico che incide in modo duraturo sul diritto di proprietà e sulla gestione delle infrastrutture di rete: richiede dunque rigore nella definizione di diritti, obblighi, limiti spaziali e modalità di esercizio. Questa guida si propone di accompagnare il lettore — proprietari, società di telecomunicazioni, tecnici e professionisti legali — attraverso i passaggi essenziali per redigere un atto chiaro, opponibile e facilmente eseguibile, fornendo indicazioni pratiche su contenuti minimi, documentazione catastale e topografica, forme di atto, trascrizione e registrazione. Particolare attenzione verrà data agli aspetti tecnici (planimetria, profili dimensionali del cavidotto, opere accessorie), a quelli economici (indennità, oneri di manutenzione) e a quelli processuali e formali (atto pubblico o scrittura privata autenticata, trascrizione nei registri immobiliari). Una buona scrittura dell’atto previene contenziosi e facilita l’esercizio della servitù nel rispetto della disciplina vigente: per questo motivo la guida integra suggerimenti pratici e richiami normativi utili per predisporre un testo solido e conforme alle esigenze operative.
Come scrivere un costituzione servitù di cavidotto
Per redigere correttamente la costituzione di una servitù di cavidotto è necessario procedere con rigore tecnico‑giuridico: il documento deve descrivere con precisione l’oggetto del diritto, individuare con chiarezza le parti coinvolte e gli immobili interessati, prevedere i limiti e i poteri del titolare della servitù, disciplinare l’esecuzione dei lavori e la manutenzione, stabilire i rapporti economici e le garanzie, prevedere le modalità di accesso, i vincoli sulla proprietà servente e le condizioni di cessazione o modificazione. È opportuno che l’atto venga redatto in forma scritta, preferibilmente con l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata e corredato da idonea documentazione tecnica (planimetria catastale, rilievo topografico, progetto esecutivo o schema tracciato), in modo da renderlo opponibile ai terzi mediante trascrizione nei registri immobiliari e aggiornamento catastale.
All’inizio dell’atto conviene inserire una breve premessa che ricostruisca il titolo della costituzione (es. volontà delle parti, acquisto per destinazione, esecuzione di un contratto più ampio) e identifichi le parti con i loro dati catastali, anagrafici e la qualifica di proprietario dominante o servente. La precisa individuazione degli immobili è essenziale: oltre ai dati catastali bisogna allegare una planimetria quotata che indichi il tracciato del cavidotto, l’ampiezza della fascia servile, i punti di pozzetto/manufatto, le quote altimetriche se rilevanti, la profondità del tubo e ogni misura necessaria per evitare interpretazioni future. La descrizione deve essere tale da permettere la localizzazione in campo senza incertezze; per questa ragione la redazione di una tavola grafica firmata da un tecnico e parte integrante dell’atto è pratica consolidata.
La finalità della servitù va definita espressamente: ad esempio consentire l’installazione, il passaggio, l’ispezione, la manutenzione e la sostituzione di cavidotti destinati al passaggio di cavi per telecomunicazioni, fibra ottica, energia o altro. È utile specificare se la servitù è di natura esclusiva o non esclusiva, se è limitata a uno o più operatori, se comprende diritti di posa di infrastrutture accessorie (pozzetti, scavi, pozzetti di ispezione) e se abilita l’occupazione temporanea della superficie per l’esecuzione dei lavori. Le parole usate devono evitare ambiguità: termini come “passaggio”, “posizione”, “manutenzione”, “ispezione” vanno definiti o almeno contestualizzati all’interno dell’atto.
La parte tecnica dell’atto deve disciplinare in dettaglio caratteristiche, modalità costruttive e parametri di esercizio. Occorre indicare il diametro e la tipologia dei tubi, la profondità minima di posa, eventuali attraversamenti di fondazioni o corsi d’acqua, il numero e la ubicazione dei pozzetti, i criteri di ripristino della sede stradale o del terreno interessato, le norme tecniche di riferimento e gli obblighi relativi alla sicurezza dei lavori (coordinamento in materia di sicurezza, obblighi antinfortunistici, segnaletica, gestione del traffico). È opportuno prevedere che ogni intervento strutturale o modifica rilevante del tracciato debba essere autorizzato per iscritto dal proprietario servente, fermo il diritto del beneficiario di procedere nel rispetto delle condizioni pattuite in caso di urgenza.
L’esercizio del diritto di servitù richiede la disciplina dell’accesso: il documento deve regolare gli orari, i preavvisi, la modalità di accompagnamento da parte del proprietario o di sue figure designate, le limitazioni in aree sensibili (aree coltivate, fabbricati, spazi antropizzati), e le modalità di comunicazione tra le parti. La servitù dovrebbe anche stabilire regole chiare per il coordinamento con eventuali terzi operatori e per la condivisione della condotta, indicando se è ammessa la coesistenza di altri cavi o infrastrutture e in quali condizioni. In caso di più operatori, è prudente prevedere norme sul riparto di spese comuni, sulle responsabilità per danni e sulla gestione dei pozzetti comuni.
La manutenzione e le riparazioni meritano una sezione dedicata: va chiarito chi è tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria, con quale periodicità e quali sono le modalità di intervento. Si deve stabilire se il beneficiario della servitù possa effettuare lavori senza il consenso scritto del proprietario servente in casi urgenti e quali siano le modalità di ripristino del fondo. Le spese di manutenzione, di ripristino e di eventuali opere di consolidamento devono essere regolate in modo dettagliato e possono essere poste a carico del titolare della servitù, salvo diversa pattuizione.
Il tema dell’indennizzo e delle garanzie economiche richiede attenzione: l’atto dovrebbe disciplinare il corrispettivo per la costituzione della servitù, se dovuto, stabilendo se si tratta di un’indennità una tantum o di un canone periodico, la misura, le modalità e i termini di pagamento, nonché eventuali indici di aggiornamento. È utile prevedere garanzie per il proprietario servente, come depositi cauzionali o fideiussioni, a copertura di danni o inadempimenti. Vanno inoltre chiariti i rapporti fiscali: chi sopporta imposte, tasse, oneri di trascrizione e le spese notarili.
La responsabilità e l’assicurazione non devono essere trascurate. L’atto deve indicare l’estensione della responsabilità per danni a terzi o alla proprietà servente derivanti da lavori, esercizio o malfunzionamenti dei cavi, prevedendo l’obbligo del titolare della servitù di stipulare polizze assicurative con massimali adeguati e di fornire prova periodica dell’effettiva copertura. Clausole di manleva e di indennizzo a favore del proprietario servente per qualsiasi pretesa avanzata da terzi sono pratiche usuali.
Devono essere previste regole per la modifica, lo spostamento o l’estinzione della servitù. Se la servitù è temporanea, occorre stabilire la durata e le condizioni di rinnovo; se è perpetua, va disciplinata la possibilità di spostamento del tracciato a spese del titolare della servitù, la procedura per ottenere il consenso alla variazione e le conseguenze in caso di impossibilità tecnica. L’atto dovrebbe inoltre prevedere ipotesi di estinzione anticipata: fusione delle proprietà (accrescenza), rinuncia scritta, risoluzione per inadempimento, prescrizione per mancato esercizio, o altri eventi mutualmente concordati. Quando è ipotizzabile la sostituzione della condotta o la sua dismissione, si devono stabilire le modalità di smantellamento e di ripristino dell’area.
Per la tutela delle parti conviene inserire clausole sul regime dei successori e degli aventi causa, precisando che la servitù vincola i successori a titolo universale o particolare del proprietario servente o del titolare della servitù, nonché la possibilità di cedere a terzi diritti o obblighi derivanti dalla servitù, subordinandola eventualmente a condizioni o autorizzazioni. Le norme sulla tutela dei dati e la riservatezza sono rilevanti se la cavidotto ospita infrastrutture di telecomunicazione sensibili: va quindi prevista la gestione delle informazioni tecniche e delle planimetrie.
Per quanto riguarda la gestione dei contenziosi è opportuno prevedere meccanismi di risoluzione delle controversie, che possono andare dalla mediazione obbligatoria a clausole compromissorie per l’arbitrato o l’individuazione del foro competente, indicando la legge applicabile. L’atto può contenere penalità per inadempimenti specifici, modalità di contestazione dei lavori e tempi per la rimozione di opere non autorizzate.
Dal punto di vista formale, oltre alla sottoscrizione delle parti, è raccomandabile allegare l’elenco della documentazione tecnica, le planimetrie firmate da un tecnico abilitato, i nulla osta amministrativi eventualmente necessari (autorizzazioni comunali, permessi di scavo, nulla osta di gestori di servizi pubblici), e predisporre la trascrizione negli uffici competenti per rendere la servitù opponibile ai terzi. Il coinvolgimento di un notaio e di un tecnico specializzato riduce il rischio di errori materiali che potrebbero compromettere l’efficacia dell’atto. Infine, è buona prassi prevedere una clausola che stabilisca che ogni modifica dell’atto richiede la stessa forma scritta del titolo originario, con riferimento alla necessità di nuove trascrizioni e aggiornamenti catastali.
Nel redigere il testo concreto, evitare formule generiche e preferire frasi che precisino diritti, obblighi, misure, limiti temporali e modalità operative. Un buon atto è chiaro nella terminologia, corredato da allegati tecnici vincolanti, prevede procedure per le situazioni impreviste e tutela entrambe le parti con garanzie e meccanismi di controllo. Prima della sottoscrizione finale, concordare e verificare tutti i vincoli amministrativi e le necessarie autorizzazioni, nonché inserire eventuali clausole transitorie che disciplinino la fase di posa e la consegna a regime dell’infrastruttura.
Fac simile costituzione servitù di cavidotto
ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI CAVIDOTTO
L’anno ______________, il giorno ______________ del mese di ______________, avanti a me Notaio ______________, con studio in ______________, sono comparsi:
1) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________ (di seguito, il “Concedente”);
2) Il/la Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________, via ______________ n. ______________ (di seguito, il “Concessionario”);
PREMESSE
– Il Concedente è proprietario dell’unità immobiliare sita in ______________, Comune di ______________, identificata al Catasto Fabbricati/Terreni al Foglio ______________, Particella ______________, Subalterno ______________ (di seguito, il “Fondo Servente”).
– Il Concessionario è proprietario/detentore dell’unità immobiliare sita in ______________, Comune di ______________, identificata al Catasto al Foglio ______________, Particella ______________, Subalterno ______________ (di seguito, il “Fondo Dominante”).
– Le parti intendono costituire a favore del Fondo Dominante una servitù di cavidotto sulle aree indicate nella planimetria allegata (Allegato A), per il passaggio di condutture, cavi e relativi accessori necessari per il servizio ______________.
TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
Art. 1 – Costituzione della servitù
1. Il Concedente costituisce a favore del Concessionario, che accetta, una servitù di passaggio, posa, ispezione, manutenzione e sostituzione di cavidotto per il transito di cavi elettrici/telefonici/dati/altro ______________ (specificare) (di seguito, la “Servitù”), nella porzione del Fondo Servente delimitata e descritta nella planimetria allegata (Allegato A), che forma parte integrante del presente atto.
Art. 2 – Estensione, caratteristiche e modalità di esecuzione
1. La Servitù ha la lunghezza complessiva di ______________ metri e la sezione trasversale di ______________ metri, con profondità di posa indicativa di ______________ metri, salvo diversa esigenza tecnica e previo accordo scritto tra le parti.
2. Le opere saranno eseguite secondo il progetto tecnico allegato (Allegato B) e conformemente alle normative vigenti in materia.
3. Il Concessionario ha il diritto di eseguire nel Fondo Servente tutte le opere necessarie per la realizzazione, ispezione, manutenzione e riparazione del cavidotto, ivi compresi scavi, rinterri, posa di tubazioni e impianti ausiliari, nonché di collocare pozzetti, chiusini e manufatti necessari.
Art. 3 – Accesso e modalità di intervento
1. Il Concessionario e i suoi incaricati hanno il diritto di accesso al Fondo Servente, previo preavviso scritto di almeno ______________ giorni, salvo urgenze comprovate per le quali il preavviso non è richiesto.
2. Gli interventi dovranno essere eseguiti in modo da arrecare il minor danno possibile al Fondo Servente e ripristinando le condizioni originarie o equivalenti a lavori ultimati.
3. Nei casi di manutenzione ordinaria il Concedente sarà avvisato con congruo anticipo; per interventi urgenti il Concessionario potrà accedere immediatamente e darne successiva comunicazione al Concedente.
Art. 4 – Corrispettivo e spese
1. Per la costituzione della Servitù il Concessionario corrisponde al Concedente la somma di Euro ______________ (______________), a titolo di corrispettivo, che viene versata al momento della sottoscrizione del presente atto tramite ______________.
2. Tutte le spese, imposte e diritti relativi al presente atto, nonché quelle per la trascrizione e per l’eventuale registrazione e voltura catastale, sono a carico di ______________.
Art. 5 – Manutenzione, danni e responsabilità
1. La manutenzione ordinaria e straordinaria del cavidotto e dei relativi manufatti è a carico del Concessionario, che risponde dei danni derivanti dall’esecuzione dei lavori, salvo il caso di forza maggiore.
2. Il Concedente è tenuto a non impedire l’accesso ai fini delle opere di manutenzione e dovrà comunicare tempestivamente al Concessionario ogni fatto che possa incidere sull’uso della Servitù.
3. Il Concessionario si impegna a stipulare e mantenere attive idonee polizze assicurative per la copertura di danni a terzi e al Fondo Servente, per tutta la durata della Servitù.
Art. 6 – Divieti e limitazioni
1. Il Concedente non potrà eseguire scavi, costruzioni o opere nel Fondo Servente che impediscano o ostacolino l’esercizio della Servitù senza il preventivo consenso scritto del Concessionario.
2. Il Concessionario non potrà trasformare l’uso della Servitù per scopi diversi da quelli espressamente previsti in questo atto senza il consenso scritto del Concedente.
Art. 7 – Durata e cessazione
1. La Servitù è costituita per la durata di ______________ (indicare: perpetua/anni ______________/fino a ______________), salvo diverse pattuizioni.
2. La Servitù si estingue per rinuncia scritta del Concessionario, per il venir meno definitivo dell’utilità per la quale è stata costituita, o per altra causa prevista dalla legge.
Art. 8 – Trasferimento e subentro
1. Il Concessionario potrà trasferire a titolo oneroso o gratuito i diritti derivanti dalla presente Servitù a terzi solo previa comunicazione scritta al Concedente e, se previsto, previo consenso scritto del medesimo.
2. Il trasferimento non esime il Concessionario originario dalle obbligazioni pregresse sorte in dipendenza della Servitù, salvo diverso accordo scritto.
Art. 9 – Aggiornamento planimetrico e trascrizione
1. La Servitù sarà rappresentata in pianta e descritta secondo quanto indicato negli Allegati A e B, che si intendono parte integrante del presente atto.
2. Le parti si obbligano a richiedere insieme la trascrizione e/o iscrizione della Servitù nei registri immobiliari e negli atti catastali competenti e ad eseguire tutti gli adempimenti necessari per renderla opponibile a terzi.
Art. 10 – Legislazione applicabile e Foro competente
1. Per quanto non espressamente previsto nel presente atto si applicano le norme del Codice Civile e le altre disposizioni di legge vigenti in materia.
2. Per ogni controversia derivante dalla interpretazione o esecuzione del presente atto sarà competente il Foro di ______________, salvo diverso accordo tra le parti.
Art. 11 – Clausole finali
1. Le pattuizioni contenute nel presente atto vincolano gli aventi causa a qualsiasi titolo.
2. Eventuali modifiche al presente atto dovranno essere redatte per iscritto e sottoscritte da entrambe le parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: ______________
Il Concedente: ______________
Il Concessionario: ______________
Testimoni:
1) Nome e cognome: ______________, nato a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________;
2) Nome e cognome: ______________, nato a ______________ il ______________, codice fiscale ______________, residente in ______________.
Notaio: ______________
Allegati:
– Allegato A: Planimetria e descrizione grafica delle aree interessate ______________;
– Allegato B: Progetto tecnico e specifiche di posa ______________;
– Altri allegati: ______________.