Abbiamo di certo sentito parlare dei mutui a rata costante e durata variabile, anche questi mutui sono calcolati in base al tasso variabile, ma con la prerogativa che l’importo della rata rimane invariato
Siccome questi mutui sono regolati dal tasso variabile, quando questo ultimo subisce delle variazioni a cambiare come detto, non è l’importo della rata ma la durata del mutuo. Di conseguenza nel caso in cui il tasso diminuisce, si riduce la durata del mutuo, se invece il tasso cresce aumentano il numero delle rate e quindi anche il periodo di rimborso si allunga.
Questi mutui a rata fissa e durata variabile, si rivolgono a quelle persone che non vogliono farsi sfuggire l’occasione del tasso variabile ma che comunque si proteggono da un indesiderato aumento del tasso con conseguente incremento dell’importo della rata.
Tuttavia vanno fatte delle considerazioni su questo tipo di mutuo, perché a volte non è tutto oro quello che luccica, in questo particolare caso analizziamo ciò che accade quando nei primi anni ci sia un rialzo sostanzioso dei tassi di interesse.
Sappiamo che la rata del mutuo è composta da una quota capitale ed una quota interessi, nel caso di un mutuo a tasso variabile tradizionale, quando vi è un aumento dei tassi di interesse la quota capitale rimane pressoché invariata mentre ad aumentare è la quota interesse portando ad un inevitabile rialzo dell’importo della rata, nei casi dei mutui a tasso variabile a rata fissa, dovendo quest’ultima per forza rimanere invariata per tutto l’arco di vita del mutuo è la quota capitale a diminuire per far spazio alla quota interesse cresciuta per via del rialzo, questo perché nei pagamenti rateali è previsto che alla scadenza della rata i dovuti interessi devono essere necessariamente corrisposti.
Questo tipo di comportamento porterà ad un posticipo della restituzione della quota capitale sottoponendoci ad un più alto rischio nel calcolo medio dei tassi di interesse, sopratutto se il mutuo è a lunghissima scadenza ed nei primi anni si verificano degli aumenti considerevoli dei tassi, ci troveremo a restituire delle quote di interessi di importo molto alte rispetto a quelle di un mutuo tradizionale.
Supponiamo di avere un mutuo trentennale di 150.000 euro a rata fissa, ad un tasso iniziale del 5%, si avrà una rata costante di 805 Euro.
A questo punto se nel primo anno il tasso si alza di un punto percentuale portandosi al 6%, si avrà un aumento del periodo di ammortamento di 67 mesi portandosi da 30 anni a quasi 35 anni e 7 mesi. La spesa complessiva sarà 805 euro x 427 numeri delle rate, di 343735 euro di cui 193735 di interessi.
Nelle medesime condizioni un mutuo tradizionale avrebbe avuto una rata di importo pari a 899 euro con un costo di interessi uguale a 173640 euro, ben 20000 euro di meno!!.
Va ricordato oltremodo che seppur ci sia un adeguamento dei tassi nella parte finale della durata del mutuo, questo non andrà mai a compensare in egual misura l’aumento avvenuto nella fase iniziale, proprio perche nella fase iniziale il debito residuo capitale è alto.
Si gioirà nell’ipotesi contraria, ovvero quando nella fase iniziale si avrà una diminuzione dei tassi di interesse, portando quasi sicuramente ad una durata di ammortamento minore rispetto ad un mutuo tradizionale, proprio per la riduzione dei costi di interesse.