Una servitù di passaggio all’interno di un condominio non è solo una formula giuridica: è un equilibrio delicato tra il diritto di circolazione di un proprietario e la conservazione della fruibilità e del decoro delle parti comuni. Questa introduzione prepara il lettore a redigere un atto chiaro e operativo, che riduca al minimo i conflitti futuri indicando con precisione soggetti, percorsi, limiti e obblighi reciproci.
La guida illustrerà i requisiti essenziali da inserire in una costituzione di servitù (descrizione dell’area servente e dominante, modalità d’uso, limiti temporali e di intensità, manutenzione e ripartizione delle spese, responsabilità e modalità di accesso), le formalità consigliate per la validità e la opponibilità ai terzi (forma dell’atto e trascrizione) e le cautele pratiche per armonizzare l’accordo con il regolamento condominiale e le deliberazioni assembleari. Infine offrirà suggerimenti di stile per una redazione precisa e qualche modello di clausola tipo, invitando comunque a verificare la normativa vigente e a rivolgersi a un professionista per la stesura definitiva.
Come scrivere un costituzione servitù di passaggio condominio
Per costituire correttamente una servitù di passaggio che coinvolga parti di un condominio occorre procedere con metodo: prima di tutto accertare con precisione la titolarità degli immobili coinvolti e la natura delle aree percorse, distinguendo tra proprietà esclusiva di singoli partecipanti e parti comuni dell’edificio o del terreno condominiale. È indispensabile consultare gli atti di provenienza e le trascrizioni nei registri immobiliari e verificare la rappresentazione catastale (foglio, particella, subalterno) e la planimetria allo scopo di individuare con assoluta chiarezza l’immobile servente (soggetto al vincolo) e l’immobile dominante (che godrà del diritto di passaggio). Parallelamente, va esaminato il regolamento condominiale e le deliberazioni assembleari pregresse, perché la costituzione di diritti che incidono su parti comuni può richiedere il rispetto di specifiche forme deliberative e particolari maggioranze previste dal Codice civile e dallo statuto condominiale; quando sono coinvolte parti comuni occorrerà dunque acquisire i necessari consensi assembleari nei modi previsti dalla normativa vigente.
Una volta chiarito l’ambito giuridico e la volontà delle parti, la servitù va formalizzata per iscritto in modo che sia opponibile ai terzi: la forma corretta è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, redatti idealmente da un notaio. Nel testo dell’atto è fondamentale la descrizione puntuale del diritto costituito: oltre all’indicazione degli estremi catastali e dei proprietari, bisogna individuare topograficamente il tracciato del passaggio con allegata planimetria firmata dalle parti, specificare la natura del diritto (passaggio pedonale, carrabile, con mezzi limitati, ecc.), i limiti di ampiezza e altezza, i punti di accesso e uscita, e i vincoli temporali o funzionali (ad esempio fasce orarie, divieti per particolari veicoli, uso in caso di emergenza). Vanno chiarite le modalità di esercizio del diritto: se il passaggio deve essere libero o subordinato a prenotazione, se può essere trasformato o ampliato, quale grado di decoro e pulizia deve essere rispettato, e quali interventi eventuali sono consentiti sui manufatti esistenti.
Un aspetto centrale da disciplinare contrattualmente è la ripartizione degli oneri relativi alla realizzazione, manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere necessarie all’esercizio del passaggio (pavimentazione, cancelli, rampe, opere di contenimento, illuminazione). L’atto deve stabilire chi sostiene quali spese, se il costo viene suddiviso fra i proprietari in proporzione alle quote condominiali o posto integralmente a carico del dominantante, e quali conseguenze operano in caso di mancato adempimento. Analogamente è prudente regolare la responsabilità per danni causati dall’uso del passaggio, incluse garanzie, obblighi di assicurazione e modalità di riparazione: clausole chiare su responsabilità civile e obblighi di ripristino riducono il rischio di contenzioso futuro.
Occorre poi prevedere disposizioni sull’estinzione e sulle modifiche della servitù: indicare le cause e le procedure per la revoca consensuale, per la trasformazione e per l’eventuale indennizzo; non dimenticare la possibilità di prescrivere condizioni risolutive o termini temporali se la servitù è concessa per un periodo determinato. Per garantire la pubblicità e la opponibilità ai terzi l’atto va trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari; la trascrizione, insieme alla voltura catastale se necessario, rende il vincolo noto a chiunque intenda acquistare o gravare gli immobili. Se la servitù comporta opere visibili o modifiche della sagoma o dell’uso delle parti comuni, è opportuno verificare la conformità urbanistica e edilizia e ottenere eventuali autorizzazioni comunali o nulla osta, onde evitare che l’intervento sia successivamente bloccato da irregolarità.
Dal punto di vista pratico di redazione, la lingua dell’atto deve essere precisa e tecnica: evitare formule vaghe che lascino margini interpretativi, definire termini oggettivi (misure, coordinate, descrizioni topografiche) e allegare documentazione grafica e fotografica. Inserire clausole procedurali per la gestione di controversie, ad esempio l’obbligo di tentare una conciliazione o la previsione di arbitrato, può agevolare una soluzione rapida dei conflitti. Infine aggiornare il libro dei verbali o la contabilità condominiale e, se necessario, adeguare il regolamento condominiale con specifiche norme di esercizio della servitù, in modo che la convivenza sia disciplinata sia a livello di diritto reale che di organizzazione condominiale.
Per tutte le fasi pratiche è consigliabile farsi assistere da un notaio per la forma e la trascrizione, da un tecnico (geometra o ingegnere) per la planimetria e le misurazioni e da un avvocato per la verifica delle implicazioni patrimoniali e delle delibere assembleari: l’accortezza nella predisposizione dell’atto evita incertezze interpretative e contenziosi futuri, garantendo che la servitù di passaggio funzioni correttamente nel contesto condominiale.
Fac simile costituzione servitù di passaggio condominio
ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSAGGIO IN CONDOMINIO
Rep. n. ______________
Data: ______________
Luogo: ______________
Tra
– Il Condominio denominato “______________”, sito in ______________ (Comune: ______________), codice fiscale/partita IVA ______________, in persona dell’Amministratore pro tempore Sig./Sig.ra ______________, domiciliato/a per la carica presso ______________, di seguito denominato “Condominio”;
e
– Il/La Sig./Sig.ra ______________, nato/a a ______________ il ______________, residente in ______________, codice fiscale ______________, proprietario/a dell’unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati Comune di ______________ al Foglio ______________, Particella/N.C.E.U. ______________, Subalterno ______________, di seguito denominato/a “Proprietario” o “Beneficiario”;
PREMESSO
– che il Condominio è composto dalle unità immobiliari indicate nell’elenco allegato (Allegato A: prospetto condominiale) e che l’area/porzione di fabbricato sulla quale grava la presente servitù è individuata come segue: ______________;
– che il Proprietario è titolare dell’unità immobiliare sopra indicata, destinata a ______________;
– che con delibera dell’Assemblea condominiale del ______________, verbale n. ______________, è stato autorizzato il riconoscimento/attribuzione della servitù di passaggio alle condizioni di seguito riportate (Allegato B: verbale assembleare);
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Condominio, per sé e per i suoi successori, costituisce a favore del Proprietario (e dei suoi aventi causa) una servitù di passaggio pedonale/veicolare (barrare la voce applicabile): ______________, con le caratteristiche e modalità di esercizio descritte nel presente atto.
Art. 2 – Estensione e percorso
La servitù consente il passaggio dal punto ______________ al punto ______________ secondo il percorso indicato nella planimetria allegata (Allegato C: planimetria di dettaglio), con una larghezza utile di metri ______________. Il percorso è individuato anche dai seguenti riferimenti catastali e planimetrici: Foglio ______________, Particella ______________, Subalterno ______________.
Art. 3 – Natura e modalità d’uso
1. La servitù è destinata a consentire il passaggio per i seguenti usi: ______________ (es. accesso pedonale, accesso carrabile per mezzi fino a __ t, temporaneo carico/scarico, ecc.).
2. L’orario di utilizzo è ______________ (indicare eventuali limitazioni temporali) salvo diverse esigenze di emergenza/opere di manutenzione.
3. L’uso della servitù dovrà rispettare le zone comuni e i diritti degli altri condomini, evitando rumori, imbrattamenti e danni.
Art. 4 – Manutenzione e spese
1. Le opere necessarie per l’esercizio della servitù (es. pavimentazione, sistemi di drenaggio, segnaletica) sono a carico di ______________.
2. La manutenzione ordinaria è a cura di ______________; la manutenzione straordinaria è a carico di ______________.
3. Le spese per i danni cagionati dall’uso improprio o negligente della servitù saranno a carico del responsabile determinato ai sensi dell’art. ______________ del codice civile.
Art. 5 – Limitazioni e divieti
1. È vietato occupare in modo permanente la carreggiata della servitù con veicoli, attrezzature o materiali senza preventiva autorizzazione scritta del Condominio.
2. È vietato modificare il tracciato o le caratteristiche della servitù senza il consenso scritto del Condominio.
3. Eventuali opere di delimitazione (cancelli, paletti, catene) potranno essere installate previa autorizzazione e secondo le modalità concordate: ______________.
Art. 6 – Interventi urgenti e accesso per opere
Il Condominio riconosce al Proprietario il diritto di eseguire, previa comunicazione scritta di ______________ giorni, gli interventi necessari per il corretto esercizio della servitù. In caso di urgenza comprovata, il Proprietario potrà intervenire immediatamente previa comunicazione verbale seguita da comunicazione scritta.
Art. 7 – Registrazione e trascrizione
Le parti convengono di trascrivere il presente atto nei pubblici registri immobiliari e di provvedere a tutte le formalità necessarie per la sua opponibilità ai terzi. Le spese di trascrizione e registrazione sono a carico di ______________.
Art. 8 – Durata e trasmissibilità
1. La servitù è costituita a tempo ______________ (es. indeterminato/perpetuo) e gravante sull’immobile servente indicato al precedente Art. 2.
2. La servitù si trasferisce automaticamente a favore dei successivi aventi causa del Proprietario e grava sui successivi proprietari dell’immobile servente.
Art. 9 – Indennizzi e compensi
Eventuali indennizzi o corrispettivi per la costituzione della servitù sono fissati in Euro ______________ da corrispondersi secondo le modalità: ______________. (Se non previsto, indicare “nessun indennizzo” come: ______________).
Art. 10 – Responsabilità e assicurazione
1. Il Proprietario si impegna a tenere indenne il Condominio da ogni responsabilità per danni derivanti dall’uso della servitù salvo il caso di dolo o colpa grave del Condominio.
2. Il Proprietario si obbliga a stipulare e mantenere in vigore per tutta la durata della servitù una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi con massimale non inferiore a Euro ______________ (se applicabile: ______________).
Art. 11 – Divieti di ostruzione e priorità
Il Condominio si impegna a non porre in essere opere o atti che impediscano od ostacolino il pieno esercizio della servitù. In caso di conflitto con altre servitù esistenti, prevarranno le norme di legge e gli accordi registrati relativi alla priorità.
Art. 12 – Modifiche al servitù
Ogni modifica del tracciato, della natura o della estensione della servitù dovrà essere approvata per iscritto dalle parti e, se necessario, dall’Assemblea condominiale, con conseguente aggiornamento della registrazione nei pubblici registri.
Art. 13 – Controversie
Per qualunque controversia relativa all’interpretazione, validità, efficacia o esecuzione del presente atto le parti eleggono il foro di ______________ ovvero convengono di deferire la controversia all’Arbitro/Collegio arbitrale composto da ______________, secondo il regolamento ______________ (barrare la scelta).
Art. 14 – Disposizioni finali
1. Il presente atto comprende gli allegati che ne costituiscono parte integrante: Allegato A (prospetto condominiale), Allegato B (verbale assembleare), Allegato C (planimetria di dettaglio), Allegato D (eventuali autorizzazioni amministrative), altri allegati: ______________.
2. Per quanto non espressamente previsto si applicano le disposizioni del codice civile e la normativa vigente in materia di condominio e servitù.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo: ______________
Data: ______________
Per il Condominio
L’Amministratore pro tempore
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________
Per il Proprietario / Beneficiario
Nome e cognome: ______________
Firma: ______________
Accettazione assembleare
Assemblea del Condominio in data: ______________
Verbale n.: ______________
Deliberazione n.: ______________ (voti favorevoli: ______________, contrari: ______________, astenuti: ______________)
Firma Presidente dell’Assemblea: ______________
Firma Segretario verbalizzante: ______________
Eventuale autorizzazione notarile
Notaio: ______________
Ufficio/notarile di repertorio: ______________
Iscrizione nei registri a cura di: ______________
Data registrazione: ______________
Numero registrazione: ______________
Allegati
– Allegato A: Elenco condomini e unità immobiliari: ______________
– Allegato B: Verbale assembleare: ______________
– Allegato C: Planimetria e caratteristiche tecniche del passaggio: ______________
– Allegato D: Autorizzazioni amministrative (se necessarie): ______________
– Altro (specificare): ______________
Le parti dichiarano di aver ricevuto copia integrale del presente atto e degli allegati.